Подоходный налог с подаренной квартиры

Содержание

Подробно о налоге при продаже квартиры, полученной в дар

Здравствуйте. Получили квартиру дар и хотите ее продать? Тогда здесь вы узнаете про налог по такой сделке — сроки освобождения от оплаты, расчеты, актуальные и законные способы сэкономить, подробные примеры для наглядности.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время консультанту справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Есть ли льготники при оплате налога

Да, есть. Семьи с двумя и более детьми освобождены от оплаты НДФЛ — п. 2.1 ст. 217.1 НК. Все условия читайте по ссылке — показать ↓

В семье два и более детей до 18 лет. Или до 24 лет, но который находится на очном обучении. Усыновленные дети тоже учитываются.
После продажи квартиры семья покупает другое жилье, причем в том же году или до 30 апреля следующего.
Кадастровая стоимость купленного жилья (при покупке на вторичном рынке) или его общая площадь (при покупке в новостройке) должна быть больше, чем у проданной квартиры. Также учитываются доли членов семьи.
На момент продажи членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше покупаемого.
Кадастровая стоимость проданной квартиры не более 50 000 000 руб.

Более подробно об условиях написано в Тинькофф Журнале.

Со всех остальных граждан, НДФЛ удерживается в стандартном порядке. За детей НДФЛ платят их родители (опекуны) — ст. 26 и ст. 28 ГК.

Если квартира получена в дар от членов семьи или близких родственников

Далее я буду писать о продаже квартиры, которая была получена в дар от члена семьи или близкого родственника. Это более распространенная ситуация. Если квартира подарена не членом семьи или не близким родственником, подробную информацию найдете в данном разделе.

Член семьи — это супруг и ребенок, а близкий родственник — это мать, отец, бабушка, дедушка, брат и сестра (которые имеют хотя бы одного общего родителя).

Когда налог не оплачиваем

Продавая подаренную квартиру, владельцы освобождены от налога при владении ей больше 3-х лет — >п. 2 и пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК. Без разницы, есть ли другое жилье на момент продажи или нет. Если налог не предусмотрен, то не потребуется подавать налоговую декларацию — п. 4 ст. 229 НК.

Срок начинается с даты регистрации права собственности по договору дарения — п. 3 ст. 574, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК. Дату можно посмотреть в выписке ЕГРН или в свидетельстве о праве собственности. Дата окончания владения это дата регистрации сделки купли-продажи.

Дата регистрации прав собственности в выписке ЕГРН

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Например, Олегу подарили квартиру родители. Он стал собственником 22 января 2022 года (дата регистрации права). Чтобы продать ее без налога, ему следует подождать 3 года — до 22 января 2025 года.

При определении срока владения есть ситуация, которая будет исключением. Показать подробнее ↓

Собственнику доли подарили остальные доли, где в итоге он стал собственником всей квартиры. Здесь срок владения квартирой все равно идет с момента владения первой долей, а не дарения остальных — письмо Минфина от 24.10.2013 N 03-04-05/45015. Действует принцип первоначальной регистрации.

Например, 20 июля 2019 года Владимир и Ольга купили квартиру. У каждого по 1/2. Затем 13 октября 2021 года Ольга подарила свою долю Владимиру и он стал единственным собственником квартиры. Ему 3 года нужно считать с даты регистрации первой доли — с 20 июля 2019 года.

Все вышеуказанное относится и к налоговым нерезидентам — ст. 2 Федерального закона 27.11.2018 N 424-ФЗ.

Размер налога и как его уменьшить

Далее информация касается налоговых резидентов — тех, кто проживал в РФ больше 183 дней в году. Про налог для нерезидентов найдете ниже по ссылке.

Когда граждане продают свою недвижимость, они получают доход в виде ее цены, которая указана в договоре купли-продажи. С этого дохода и удерживается НДФЛ. В случае продажи размер НДФЛ равен 13% с цены квартиры — п. 1.1 ст. 224 и пп. 2 п. 1 ст. 228 НК. Сумма налога распределяется между всеми собственниками по размеру их долей в продаваемой квартире.

Если квартира продана за цену меньше 70% от ее кадастровой стоимости, то НДФЛ исчисляется с 70% от кадастровой — п. 2 ст. 214.10 НК. Например, квартирой владеют 2 собственника, где у каждого по 1/2. Они продали за 3 000 000 рублей. Именно такую цену указали в договоре купли-продажи. Кадастровая стоимость квартиры — 3 800 000 рублей. 70% от нее — 2 660 000 рублей. Квартиру продают дороже, поэтому налог считаем с цены по договору.

Есть хорошая новость — продавцы имеют право снизить НДФЛ. Следует выбрать 1 или 2 способ, но 3 идет как дополнительный к ним.

С цены продажи квартиры (налоговой базы) можно вычесть 1 000 000 рублей. Это стандартный вычет, указанный в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК. Формула НДФЛ будет такая: 13% * ( цена квартиры — 1 000 000 ).

Вычет предоставляется на всю квартиру, поэтому распределяется между собственниками-продавцами по размеру их долей.

Если после использования данного вычета налог станет «нулевым», не нужно подавать декларацию. То есть когда квартиру продали за 1 000 000 рублей или меньше — п. 4 ст. 229 НК. Это касается сделок с 1 января 2021 года — Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ. При продаже квартиры раньше, декларацию подаем всегда.

Небольшая хитрость — если квартирой владеют несколько собственников по долям, они могут продать свои доли отдельными договорами. Тогда 1 000 000 рублей можно вычесть с цены каждой проданной доли. Правда имеются несколько сложностей: 1) Договора купли-продажи отдельных долей обязательно удостоверять у нотариуса — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Стоимость его услуг за это найдете в тарифах. 2) При продаже доли остальные собственники имеют право преимущественной — ст. 250 ГК. Поэтому до сделки получаем от них нотариальный отказ от покупки. 3) Не каждый согласиться приобретать квартиру отдельными договорами. Сразу не подходят покупатели с ипотекой и/или с материнским капиталом — из-за сложности расчетов между сторонами. Естественно, все нотариальные расходы оплачивают продавцы, потому что они тем самым хотя сэкономить на НДФЛ. В примерах ниже я подробно опишу расчеты (под №1).

Вместо вышеуказанного вычета в 1 000 000. Если даритель ранее покупал данную квартиру, можно вычесть его расходы по той сделке — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. При этом не важно, получал ли даритель имущественный вычет за покупку или нет. Опять же, только когда даритель является членом семьи или близким родственником. Расходы дарителя следует подтвердить документально — распиской от его покупателя, выпиской из банка (при безналичном расчете) и т.п.

Документы подтверждения расходов дарителя подаем в налоговую инспекцию вместе с декларацией 3-НДФЛ. Даже когда налог будет в итоге «нулевым».

Если даритель досталась не по покупке, тогда 2-м способом налог не уменьшить, ведь даритель расходов не понес. Уменьшить НДФЛ можно будет 1-м и 3-м способом.

Налог можно уменьшить, если куплено жилье в том же году, когда была продана подаренная квартира.

Имущественный вычет это не тот вычет 1 000 000 руб., о котором я рассказывала выше. Здесь имеется в виду вычет как возврат НДФЛ, который описан в пп. 3 п. 1. ст. 220 НК РФ. Более подробно о нем читайте по этой ссылке. Там я сделала акцент на квартиру, но статья подойдет и при покупке другого жилья.

На следующий год после покупки жилья вернуть ранее удержанный НДФЛ;
С денег, которые были получены с продажи, можно вычесть налоговую базу максимум в 2 000 000 руб. Налоговая база в этом случае выступает стоимость купленного жилья. Также не забываем стандартный вычет в 1 000 000 руб. Формула НДФЛ в этом случае такая: 13% * ( деньги, полученные с продажи квартиры — 1 000 000 — стоимость купленного жилья, максимум 2 000 000 ).

Немного иная ситуация — гражданин купил долю в квартире, а затем ему подарили другую долю в ней же. При продаже всей квартиры он имеет право вычесть расходы на покупку своей доли — пп. 2 п. 1 ст. 220 НК. Еще воспользоваться имущественным вычетом в 1 000 000 рублей или вычесть расходы дарителя.

Далее я подготовила множество примеров подсчета НДФЛ.

В примерах с 1 по 6 расчеты, когда собственники не покупают жилье взамен в том же году.

Пример №1 : Алексею и Ольге подарили квартиру родители. У каждого по 1/2 доли. Решили продать её раньше 3-х лет владения. Цена по договору — 4 200 000 рублей. Это больше 70% кадастровой стоимости квартиры, поэтому налог с цены договора. Даритель ранее получал эту квартиру в наследство, поэтому Алексей и Ольга могут только использовать вычет в 1 000 000. Если продать квартиру одним договором, НДФЛ составляет 13% * (4 200 000 — 1 000 000) = 416 000 рублей. Каждый обязан заплатить по 208 000 рублей.

Другой расчет: Покупатель согласился каждую долю приобрести отдельным нотариальным договором. Поэтому вычет можно использовать по каждой сделке. Значит НДФЛ Олега составляет 13% * ((4 200 000 * 1/2) — 1 000 000) = 143 000 рублей. Еще Олег заплатил нотариусу 19 000 рублей за нотариальный договор + 2 000 рублей за свой нотариальный отказ от покупки доли Ольги. Его расходы составили 143 000 + 19 000 + 2 000 = 164 000 рублей. Экономия в 44 000 рублей, чем в первом случае. Такой же налог и расходу были у Ольги.

Пример №2 : Дмитрий и Марина получили квартиру в дар от бабушки. Каждый владеет 1/2 долей. Продают квартиру раньше 3-х лет. Цена по договору — 5 700 000 рублей. Это больше 70% от кадастровой стоимости квартиры, поэтому НДФЛ с цены договора. Их бабушка (даритель) ранее покупала данную квартиру за 3 600 000 рублей. У Дмитрия и Марины есть на руках бабушкин договор купли-продажи и расписки от продавцов на эту сумму. Поэтому они могут вычесть расходы бабушки по ее сделке. Это выгодней, чем вычет в 1 000 000. Общий НДФЛ будет 13% * (5 700 000 — 3 600 000) = 273 000. Каждый обязан оплатить по 136 500 рублей налога.

Если бы не нашли документы по сделке дарителя или он не покупал бы квартиру, тогда оставалось бы воспользоваться вычетом в 1 000 000. НДФЛ бы получился 13% * (5 700 000 — 1 000 000) = 611 000. Каждому по 305 500 рублей налога.

Пример №3 : Владимир продает подаренную квартиру за 1 400 000 рублей (цена по договору). Её кадастровая стоимость — 2 200 000 рублей. 70% от нее — 1 540 000 рублей. Квартиру продают дешевле, поэтому налог считаем с 1 540 000. Даритель получил квартиру по приватизации, поэтому Владимир может только воспользоваться вычетом в 1 000 000. НДФЛ он обязан заплатить в 13% * (1 540 000 — 1 000 000) = 70 200 рублей.

Пример №4 : В марте 2020 года Александр и Софья купили квартиру за 4 700 000 рублей. Оформили ее в долевую собственность по 1/2. Расходы по сделке у каждого были по 4 200 000 рублей / 2 = 2 100 000 рублей.

В сентябре 2021 года Софья дарит свою долю Александру. А еще через пару месяцев он решил квартиру продать за 5 300 000 рублей. Ему следует заплатить налог, т.к. прошло меньше 3-х лет с момента покупки первой долей.

Так как Ольга (даритель) свою долю покупала, можно вычесть ее расходы (2 100 000 рублей). Также Александр может вычесть и свои расходы на покупку своей доли — пп. 2 п. 1 ст. 220 НК. Они составляют те же 2 100 000 рублей. В итоге НДФЛ у Александра с продажи квартиры составляет 13% * (5 300 000 — 2 100 000 — 2 100 000) = 143 000 рублей.

Пример №5 : Кристина продает подаренную квартиру за 950 000 рублей. Это большее 70% её кадастровой стоимости, поэтому считаем с цены по договору. НДФЛ Кристина не заплатит, потому что может воспользоваться вычетом в 1 000 000 с цены продажи. И ей не надо подавать декларацию.

Пример №6 : Артем продает подаренную квартиру за 3 200 000 рублей. Это большее 70% её кадастровой стоимости, поэтому считаем с цены по договору. Его дарители ранее покупали данную квартиру за 3 400 000 рублей. У Артема есть документы по той сделке. Значит он может применить расходы дарителей и не платить НДФЛ. Ведь Артем продает квартиру дешевле, чем покупали его дарители. Хоть налог и нулевой, ему все равно следует подать декларацию и документы о расходах дарителей.

Далее примеры расчета НДФЛ, когда после продажи подаренной квартиры было взамен куплено жилье.

Пример №1 : В 2020 году Алексею подарили квартиру. В 2021 году он решил ее продать, поэтому обязан заплатить НДФЛ со сделки. Цена продажи — 4 500 000 рублей. Это больше 70% ее кадастровой стоимости, поэтому НДФЛ будет с цены по договору. Дарителю квартира досталась по приватизации, поэтому при продаже Алексей может воспользоваться только вычетом в 1 000 000. Итого НДФЛ получается 13% * (4 500 000 — 1 000 000) = 455 000 рублей.

Через пару недель после продажи он купил себе квартиру подороже — за 5 300 000 рублей. Он ранее не получал вычет за покупку (не возвращал НДФЛ). Вычет составляет 13% * 5 300 000, но вернуть он может максимальные 260 000 рублей, т.е. 13% от 2 000 000. В итоге Алексей должен заплатить НДФЛ в размере 455 000 — 260 000 = 195 000 рублей.

В 2022 году до 30 апреля Алексею следует подать декларацию 3-НДФЛ за 2021 год. Затем у него все проверят и отправят реквизиты для оплаты НДФЛ в 195 000 рублей.

Пример №2 : В 2020 году Артем и Светлана получили квартиру в дар, у каждого по 1/2 доли. Продали в августе 2021 года. Цена по договору — 4 800 000 рублей. Это больше 70% от кадастровой стоимости, поэтому считаем с цены договора.

Дарители ранее покупали данную квартиру за 2 900 000 рублей. У нынешних собственников есть на руках их договор купли-продажи и расписки от продавцов на эту сумму, поэтому они могут вычесть расходы дарителей. Это выгодней, чем вычет в 1 000 000. У каждого собственника НДФЛ будет 13% * ((4 800 000 — 2 900 000) * 1/2) = 123 500 рублей.

После продажи Артем и Светлана сразу купили себе другое жилье. Алексей комнату за 1 800 000 рублей, а Светлана квартиру за 3 300 000 рублей. Вычет за покупку они ранее не получали. Алексей может вернуть НДФЛ в 13% * 1 800 000 рублей = 234 000 рублей, а Светлана максимальные 260 000 рублей.

Получается, что им обоим не нужно оплачивать НДФЛ с продажи, т.к. у них бОльший НДФЛ с покупки, который они могут вернуть. Светлана может вернуть НДФЛ 260 000 — 123 500 = 133 500 рублей. А Алексей может вернуть 234 000 — 123 500 = 110 500 рублей.

В 2022 году до 30 апреля им следует подать декларацию 3-НДФЛ за 2021 год, заявление и документы для получения вычета за покупку встречного жилья.

Пример №3 : В ноябре 2019 года Александру и Владимиру подарили квартиру. У Александра 3/4 доли, у Владимира 1/4. Продали квартиру они в январе 2021 года, т.е. раньше 3-х лет. Цена по договору — 7 200 000 рублей. Их даритель не покупал данную квартиру, поэтому они могут воспользоваться вычетом в 1 000 000 рублей. НДФЛ Александра составляет будет в 13% * ((7 200 000 — 1 000 000) * 3/4) = 604 500 рублей. НДФЛ Владимира будет 13% * ((7 200 000 — 1 000 000) * 1/4) = 201 500 рублей

После продажи в этом же году Александр купил себе квартиру за 3 100 000 рублей, а Владимир комнату за 2 200 000 рублей. Вычет за покупку жилья они ранее не использовали, поэтому каждый может вернуть НДФЛ максимальные 260 000 рублей.

В итоге Александр обязан заплатить НДФЛ в 604 500 — 260 000 = 344 500 рублей. Владимиру платить НДФЛ с продажи не нужно, потому что у сумма вычета с покупки больше чем НДФЛ с продажи. За покупку он может вернуть 260 000 — 201 500 = 58 500 рублей.

Расчет налога для нерезидентов

Налог для нерезидентов составляет 30% с дохода от продажи квартиры — п. 3 ст. 224 НК. Проще говоря, от цены своей доли по договору.

Нерезидентами являются те, кто в течение года находился в РФ меньше 183 дней — п. 2 ст. 207 НК. Необязательно подряд 183 дня, а всего в течение года. Дни считают с 1 января по 31 декабря того года, когда продана квартира — письмо Минфина от 20.12.2017 г. N 03-04-05/85232. При этом их гражданство роли не играет.

К тому же нерезиденты не имеют право ни воспользоваться вычетом в 1 000 000 рублей, ни вычесть расходы наследодателя, ни получить вычет при покупке другой недвижимости в РФ. Они всегда платят НДФЛ с полной цены по договору за квартиру/долю (своего дохода).

Например, Дмитрию и Марине подарили квартиру. Каждый владеет по 1/2. Они продают её раньше 3-х лет за 3 600 000 рублей. Дмитрий — нерезидент. Он обязан заплатить НДФЛ в 30% * (3 600 000 * 1/2) = 540 000 рублей.

Если подарил квартиру не член семьи или не близкий родственник

Не нужно платить налог с продажи такой квартиры, если ей владеют минимум 3 года и нет другого жилья в собственности. Или 5 лет при наличии другого жилья. Это указано в п. 4 ст. 217 НК. Срок владения исчисляется с даты регистрации права по договору дарения — п. 3 ст. 574, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК.

Под другим жильем подразумевается другая квартира, комната, жилой дом или доля в любом из этих объектов — ст. 16 ЖК. Не имеет значение наличие садового/дачного дома, участка, гаража, муниципальной квартиры (граждане ею не владеют, а только проживают по соц.найму).

Когда собственники продает свою недвижимость, они получают доход в виде цены по договору. В нашем случае налог составляет 13% с цены квартиры (дохода). Он называется НДФЛ — п. 1.1 ст. 224 и пп. 2 п. 1 ст. 228 НК. Размер налога на каждого продавца рассчитывается от размера его доли в продаваемой квартире (полученного дохода). Если цена квартиры по договору будет меньше 70% от ее кадастровой стоимости, то НДФЛ исчисляется с 70% от кадастровой — п. 2 ст. 214.10 НК.

Налог разрешено уменьшить следующими способами , но здесь есть важный момент. Если использовать 1-й способ, то нельзя использовать 2-й и наоборот. 3-й способ можно использовать в любом случае.

Не нужно будет подавать декларацию, если при использовании вычета налог станет «нулевым» — Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ. То есть когда квартира продается максимум за 1 000 000 рублей. Это касается сделок с 2021 года.

С вычетом еще можно сделать так — когда квартирой владеют несколько собственников по долям, они могут продать свои доли отдельными договорами. Поэтому 1 000 000 рублей можно вычесть с цены каждой проданной доли. Правда имеются несколько сложностей: 1) Договора купли-продажи отдельных долей обязательны в нотариальной форме — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. А это расходы за составление и удостоверение. 2) Остальные собственники имеют право преимущественной покупки доли — ст. 250 ГК. Поэтому сначала берем от них нотариальный отказ от покупки. 3) Не каждый согласиться приобретать квартиру отдельными договорами. Сразу не подходят покупатели с ипотекой и/или с материнским капиталом — из-за сложности расчетов между сторонами. Естественно, все нотариальные расходы оплачивают продавцы, потому что они тем самым хотя сэкономить на НДФЛ. В примерах ниже я подробно опишу расчеты.

Если гражданин уже заплатил налог с дарения квартиры, он имеет право вычесть его с налога при продаже — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Точнее доход, полученный с дарения, вычесть с дохода, полученный от продажи. НДФЛ будет 13% * (цена продажи — стоимость, с которой был уплачен налог с дарения).

Если гражданин не успел заплатить налог с дарения и решил продать квартиру раньше минимального срока, он может только воспользоваться вычетом в 1 000 000 с цены продажи (1-й способ). В итоге ему придется заплатить НДФЛ с дарения + НДФЛ с продажи.

Если гражданин не получал данный вычет, то с его помощью сможет уменьшить НДФЛ с продажи подаренной квартиры + воспользоваться вычетом в 1 000 000 или вычесть свой оплаченный НДФЛ с дарения. Проще понять на примере ниже под №4.

Я подготовила примеры расчета НДФЛ.

Пример №1 : В 2019 году Алексею подарили квартиру дядя с тетей. Ее кадастровая стоимость была на момент сделки 4 300 000 рублей. В 2020 году Алексей заплатил НДФЛ с дарения на сумму 13% * 4 300 000 = 559 000 рублей.

В 2021 году Алексей решил продать квартиру за 5 800 000 рублей. Это больше 70% ее кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Взамен ничего не покупает. Алексей имеет право оплаченный налог с дарения вычесть с налога при продаже. Это выгодней, чем вычет в 1 000 000 с цены продажи. Поэтому НДФЛ с продажи будет 13% * (5 800 000 — 4 300 000) = 195 000 рублей. Он его заплатит в 2022 году.

Пример №2 : В 2020 году Олег получил квартиру в дар от тети. Кадастровая стоимость квартиры была 3 500 000 рублей. Тетя не является Олегу близким родственником, поэтому он в 2021 году заплатил с дарения НДФЛ в 13% * 3 500 000 = 455 000 рублей. В конце 2021 года Олег решил продать квартиру за 4 400 000 рублей. Ему придется заплатить НДФЛ уже с продажи, но он может уменьшить его с помощью оплаченного НДФЛ с дарения. Сумму будет 13% * (4 400 000 — 3 500 000) = 117 000 рублей.

Пример №3 : В 2020 году Светлане подарил квартиру дядя. Кадастровая стоимость квартиры была 2 900 000 рублей. Затем она решила сразу продать квартиру за 3 700 000 рублей. Ему придется заплатить два налога. НДФЛ с дарения составит 13% * 2 900 000 = 377 000 рублей. НДФЛ с продажи составит 13% * (3 700 000 — 1 000 000) = 351 000 рублей. В 2021 году она заплатит общий НДФЛ в 728 000 рублей.

Пример №4 : В 2020 году Светлана получила квартиру в дар от неблизкого родственника. Кадастровая стоимость квартиры была 2 500 000 рублей. В 2021 году она заплатила НДФЛ с дарения в 13% * 2 500 000 = 325 000 рублей.

В 2022 году она продает квартиру за 3 600 000 рублей и сразу покупает себе другую за 4 200 000 рублей. НДФЛ с продажи составляет 13% * 3 600 000 = 468 000 рублей, но она имеет право вычесть с него оплаченный НДФЛ с дарения. Получается 468 000 — 325 000 = 143 000 рублей налога.

Вычет за покупку Светлана ранее не получала, поэтому может вернуть 13% с максимальных 2 000 000, а именно 260 000 рублей. В итоге ей не придется платить НДФЛ с продажи, потому что у нее возврат НДФЛ (вычет) с покупки больше. 143 000 — 260 000 = — 117 000. В итоге Светлана имеет право вернуть вычет за покупку в 117 000 рублей.

Нерабочие способы уменьшить налог

С помощью вычета расходов на последующую покупку жилья

Налог с продажи квартиры, полученной в дар, нельзя уменьшить с помощью расходов на покупку другого жилья. Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК, вычесть расходы можно только при продаже ранее купленной квартиры. К подаренному жилью такое не относится.

С последующей покупки жилья можно уменьшить налог только с помощью имущественного налогового вычета. Об этом объясняла выше.

Некоторые продавцы хотят схитрить — в договоре купли-продажи указывают две цены. Например, 2 000 000 рублей за квартиру и 2 500 000 рублей за неотделимые улучшения (за встроенную мебель, ремонт и т.п). И думают, что заплатят налог только с 2 000 000 руб. Сейчас уже такое не работает. После проверки декларации и договора купли-продажи налоговая прибавит налог с цены улучшений. Например, об этом сообщил начальник отдела налогообложения доходов физических лиц по Санкт-Петербургу — «С доходов от продажи неотделимых улучшений «физик» также должен заплатить налог сам. «Физик» получает доход от продажи квартиры и неотделимых улучшений в ней.»

Способы оплаты налога

После продажи квартиры, гражданин обязан в следующем году до 30 апреля подать декларацию 3-НДФЛ — п. 1 ст. 229 НК РФ. До 15 июля следующего года следует заплатить налог — п. 4 ст. 228 НК РФ. Иначе будут штрафы и пени (о них ниже). За несовершеннолетнего ребенка декларацию подает один из его родителей/опекун — п. 2 ст. 27 НК и п. 1 ст. 28 ГК.

Например, продажа зарегистрирована в 2021 году. Значит подаем декларацию до 30 апреля 2022 года и оплачиваем налог до 15 июля. Декларацию заполняем за 2021 год (за год продажи).

Все расчеты налогоплательщик делает сам. Налоговая инспекция все проверит и отправит реквизиты для оплаты. Иначе будут штрафы и пени (о них ниже).

Подать декларацию можно двумя способами:

Подаем декларацию с остальными документами в налоговую инспекцию по месту регистрации/учета — п. 3 ст. 228, п. 2 ст. 229, п. 1 ст. 83 и ст. 11 НК. Список документов зависит от ситуации. Через некоторое время придет квитанция на оплату — в личный кабинет налогоплательщика или емейл. Создать личный кабинет можно через аккаунт в Госуслугах.

Раньше можно было подавать декларацию через ГосУслуги, но сейчас там принимают декларации только за 2019 год и ранее. Поэтому данный способ уже не подходит.

Что будет за неуплату налога

Подача декларации и оплата налога является обязанностью гражданина — п. 1 ст. 229 НК. Даже если он не знал о налоге или не получал уведомления от налоговой инспекции, все равно будет штраф за несвоевременную оплату.

Если не подать декларацию до 30 апреля следующего года после продажи, штраф составляет 5% от суммы неоплаченного налога за каждый месяц просрочки — п. 1 ст. 119 НК. Просрочка начинается с 1 мая. Если не оплатить НДФЛ до 15 июля следующего года, штраф будет в 20% от его суммы — п. 1 ст. 122 НК. Согласно п. 1. ст. 75 НК, еще начисляется пеня на каждый день просрочки в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования ЦБ.

В случае неуплаты налоговая инспекция: 1) Составит акт о налоговых правонарушениях. 2) Составит решение о привлечении к ответственности. 3) Рассчитает налог. 4) Рассчитает размер пени и штрафа. 5) Выставит счет.

С продажи подаренной квартиры нужно заплатить НДФЛ, только если владеть ею: меньше 3 лет при получении в дар от близких родственников и членов семьи; меньше 3 лет при получении в дар от не близких родственников и не членов семьи года, не имея при этом другого жилья; меньше 5 лет при получении в дар от не близких родственников и не членов семьи года, имея в собственности другое жилье.

Стандартная формула НДФЛ = 13% * цена продажи квартиры.

Если квартира получена в дар от близкого родственника или члена семьи, налог можно уменьшить с помощью налогового вычета в 1 000 000 руб. или вычета НДФЛ, который был оплачен при получении квартиры в дар + с помощью имущественного налогового вычета, если в том же году взамен проданной квартиры было куплено жилье.

До 30 апреля следующего года с момента продажи нужно подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля заплатить налог. Иначе налогоплательщику грозят штраф и пени.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать 😉

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Налог на дарение недвижимости

При дарении имущества необходимо платить налог. Это останавливает многих от оформления дарственной. В этом вопросе существует много нюансов и подводных камней. Налог на дарение недвижимости между близкими родственниками отличается от дарственной, которая касается людей, не связанных родственными связями. Стоит разобраться подробнее.

Налог на дарение недвижимости в 2022 году: общие сведения

Сам процесс дарения налогом не облагается. Согласно закону, получение в дар недвижимости приравнивается к получению прибыли. Именно за так называемый «доход» и нужно уплачивать 13%. Ограничений, связанным с возрастом или состоянием здоровья для граждан не предусмотрено.

Поэтому платить налог на дарение квартиры нужно, но оплата проходит именно за объект, полученный в дар, а не за сам процесс.

Отдельно стоит отметить, что размер оплаты зависит от гражданства. Так, резиденты страны платят 13%, в то время как нерезиденты – 30%. Налог распространяется также на долю имущества, полученного в дар.

Какой налог на дарение квартиры и кто его оплачивает

Отмечалось, что налог связан с получением прибыли. При дарственной «в плюсе» остается одаряемый. Поэтому налоговые обязанности накладываются именно на него. Даритель освобождается от уплаты благодаря передаче имущества безвозмездно.

Однако, существует освобождение от налога на дарение недвижимости родственнику. Это значит, что близкая родня может оформлять дарственную между собой без дополнительных трат. Это касается супругов, если их брак официально зарегистрирован, прямых родственников, вроде родителей, детей, бабушек/дедушек и прочих.

Остальные граждане, даже если находятся в родственной связи, должны оплачивать налог на квартиру по договору дарения или при получении другого имущества.

Размер выплаты составляет 13% от кадастровой стоимости полученной недвижимости. Учитывается цена на 1 января того года, когда процесс перехода объекта от одной стороны другой был зарегистрирован. Кадастровый номер недвижимости можно найти при помощи онлайн-сервиса kartagov.ru.

Отмечалось, что для нерезидентов налоговая ставка увеличивается до 30%.

Дарение недвижимости: кто не платит налог

При оформлении дарственной, налог на дарение между родственниками не уплачивается. Это касается только близкой родни. Есть также важные нюансы. Если гражданин не является в налоговую с соответствующим заявлением, то она не будет уведомлена о получении человеком имущества в дар. В ФНС поступает подобная информация из Росреестра, ГИБДД, когда оформляется переход права собственности. Однако, при получении имущества, гражданину необходимо оформить его на себя. Поэтому скрыть от налоговой этот факт достаточно сложно.

Если недвижимость была приобретена, а меньше чем через 3 года подарена, дарителю придет уведомление о необходимости оплатить налог. Гражданину нужно написать письмо в налоговую, где разъяснить, что он утратил право собственности и объяснить все обстоятельства. Выгоды даритель не получает, поэтому никаких налоговых обязательств в этом вопросе не имеет. Налог на дарение квартиры между близкими родственниками не оплачивается. Для этого достаточно доказать наличие родственных связей.

Дарение между сожителями: можно ли избежать налога

С налогом на квартиру при дарении близким родственникам все ясно. Сложнее вопрос обстоит, если в процессе дарения участвуют сожители. Формально, к близким родственникам они не относятся.

ФНС может освободить от налоговых обязательств тех, у кого есть соответствующее судебное решение. Так, люди не являются родственниками, согласно установленному законом перечню, но судом было признано, что стороны являются членами одной семьи.

Выше отмечалось, что от налога на дарение недвижимости родственнику 2022 освобождаются законные супруги. Сожители такими не являются. Закон относит людей, проживающих вместе, имеющих совместный быт, связанных по крови или иным свойствам, вроде брачного союза, к одной семье. Например, суд может признать таковыми тещу и зятя. И тогда к ним применим налог на дарение квартиры родственнику в 2022 году. Они признаются близкими и могут ничего не платить.

Но с сожителями это правило не действует. Их брак официально не зарегистрирован. Поэтому по закону, родственниками их признать нельзя. И налог на дарение оплатить придется.

Налог по договору дарения недвижимости: какой платить

Некоторые задумываются, налог на дарение прямой или косвенный. Стоит напомнить, что эти налоговые обязательства возникают из-за того, что одариваемый получает прибыль при дарственной. Поэтому это НДФЛ, который, в свою очередь, относится к прямым.

Нужно помнить, что если договор дарения будет расторгнут, то одаряемый освобождается от налоговой оплаты. Ведь прибыль в итоге он не получает.

Особенности расчета налога

Отмечалось, что налог составляет 13% для резидентов и 30% для тех, кто к таковым не относится. Этот процент берется от кадастровой стоимости имущества. Учитывается сумма, действующая на начало года, когда официально была зарегистрирована сделка. Нужно узнать цену имущества и рассчитать, чему равны 13%. Также стоимость может быть отражена в договоре. Тогда ориентироваться нужно на нее. Но если цена будет заниженной, налоговая вправе потребовать оплату налога по рыночной стоимости имущества.

Например, гражданин получает в дар квартиру. В договоре прописано, что ее цена составляет 2 млн. рублей. Гражданин должен оплатить налог в размере 260 тысяч рублей.

Налог на договор дарения недвижимости не родственнику: порядок уплаты и сроки

Для оплаты налога необходимо оформить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это требуется до конца апреля года, который следует за тем, когда был получен подарок. Декларация подается в отделение налоговой, расположенной по месту прописки одаряемого.

Оплатить налог необходимо не позднее 15 июля года, когда была подана декларация. При обращении в налоговую гражданин должен принести собственный паспорт и бумаги, подтверждающие право владения конкретным имуществом. Сделать это можно несколькими способами:

Личное обращение в отделение налоговой.
Отправка документов по почте.

Преимуществом личного посещения является возможность устранить ошибки, если таковые специалист в бумагах найдет.

Если договор дарения расторгнут

Отмечалось, что в таком случае гражданин освобождается от оплаты налога. Это допустимо потому, что как такового дохода он не получает. Прибыли нет, а значит, и НДФЛ оплачивать причин нет. Освобождение наступает в день, когда в ЕГРН появляется запись, что право собственности переходит обратно к дарителю.

Подаренная недвижимость продана: нужно ли платить налог

Нужно, но в определенных условиях. Так, оплата проводится в следующих ситуациях:

Если между днем регистрации собственности и ее продажи прошло менее 3 лет. При условии, что дарственная заключена между близкими родственниками или же является единственным жильем нынешнего владельца.
Если прошло менее 5 лет. Это касается остальных ситуаций.

Если указанные сроки прошли, можно продавать недвижимости без уплаты НДФЛ.

Заключение

Получить в дар имущество всегда приятно. Однако, стоит помнить о налоговых обязательствах, которые возникают у одариваемого. Иначе, можно навлечь серьезные проблемы. Важные моменты:

Налог на дарение недвижимости есть. Это связано с тем, что по закону при дарении гражданин получает прибыль в виде имущества. Именно с дохода уплачивается НДФЛ.
Налог на дарение недвижимости близкому родственнику составляет 0. Если в сделке участвуют члены семьи, они освобождаются от налоговых обязательств.
Налог на дарение земельного участка и прочего имущества рассчитывается исходя из стоимости объекта. Может потребоваться его кадастровый номер, узнать который просто через онлайн-сервис kartagov.ru.
При необходимости оплаты налога на дарение квартиры не родственнику, декларация подается до конца апреля следующего года, после регистрации договора дарения. До 15 июля нужно все оплатить.
Налог на дарение денежных средств не распространяется.

Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости

Налог при дарении недвижимости. Сколько платить и кто освобождается от уплаты налога

Дарение недвижимости – это один из способов, с помощью которого можно передать недвижимость в собственность другому человеку. Особенность такой сделки в том, что она носит безвозмездный характер — даритель не получает от одаряемого какую-либо сумму средств. Но принятие недвижимого имущества в дар может быть связано с необходимостью уплатить налог.

Рассказываем, как рассчитать сумму налога к уплате, кто освобождается от уплаты и что может быть в случае, если не заплатить положенную сумму.

Тот, кто принимает недвижимость в дар, должен уплатить налог. Фото: ru.freepik.com

Как определяется сумма, которую нужно уплатить

Налоговый кодекс РФ определяет, что принятие дома или квартиры в дар требует уплаты налога. Тот, кто дарит недвижимость, по закону не должен перечислять налог — его платит только одаряемый.

Одаряемый самостоятельно рассчитывает сумму, которую нужно уплатить, предоставляет декларацию по форме 3-НДФЛ и перечисляет налог. Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. При расчете за основу принимают стоимость на 1 января года, в котором жилье было принято в дар. Даже если регистрация права собственности прошла в конце декабря, при расчетах берут стоимость по состоянию на первый день года.

Одаряемый может принять в дар не весь объект, а его часть – получить долю в праве собственности. В таком случае расчетной базой станет соответствующая доля кадастровой стоимости жилья.

Сумма налога определяется на основании ставки и отличается в зависимости от того, к какой категории можно отнести одаряемого — резидент или нерезидент:

ставка для резидентов — 13%. Резидентами считаются те, кто проживает на территории страны не менее 183 дней за последний год;
ставка для нерезидентов – 30%. К ним относят всех, кто проживает на территории страны менее, чем 183 дня за последний год.

Пример 1: кадастровая стоимость объекта составляет 2 000 000 рублей. Одаряемый — резидент РФ и получил в дар весь объект недвижимости. Сумма налога, подлежащая уплате, будет составлять: 2 000 000 х 13/100 = 260 000 рублей.

Пример 2: кадастровая стоимость объекта составляет 3 600 000 рублей. Недвижимость получена в дар супругами — нерезидентами РФ. Каждый из них получил 1/2 доли в праве собственности. Кадастровая стоимость доли составляет: 3 600 000/2 = 1 800 000 рублей. Заплатить каждому из супругов нужно: 1 800 000 х 30/100 = 540 000 рублей.

Для подачи налоговой декларации и перечисления налога установлены предельные сроки. Так, подать декларацию необходимо до 30 апреля года, который следует за годом принятия жилья в дар. До 15 июля года, следующего за годом принятия объекта в дар, нужно будет перечислить рассчитанную сумму налога.

Подавать декларацию нужно не в каждом случае принятия жилья в дар. Например, это не делают в случае, если недвижимость передана в дар работодателем. Но только при условии, что работодатель рассчитал положенную сумму к уплате и сообщил об этом в налоговую. Тому, кто принял недвижимость в дар, нужно только перечислить рассчитанную сумму.

Где можно узнать кадастровую стоимость

Стоимость объекта можно посмотреть в выписке из ЕГРН, которая будет оформлена при регистрации права собственности на недвижимость. При необходимости данные можно получить другим путем. Например, обратиться в Росреестр, подать заявку на портале Госуслуг или узнать стоимость объекта на сайте Росреестра.

Бывают ситуации, когда кадастровая стоимость объекта завышена. Причиной этого могут быть:

неверный расчет;
применение при расчете неверных сведений, из-за чего полученное значение не соответствует действительности.

Если стоимость завышена, при уплате налога придется заплатить большую сумму. Если есть сомнения в правильности показателя, его можно оспорить таким способом:

обратиться в комиссию, которая функционирует при управлении Росреестра;
направить исковое заявление в суд.

Физлица могут использовать любой из способов. Но если сначала обратиться в Росреестр и это не даст результата, потом можно направить исковое заявление в суд.

Кому можно не платить налог

Платить налог на подаренную недвижимость нужно не всем. НК РФ от его перечисления освобождает близких родственников. Например, если мать подарит свой дом сыну, то сын не должен платить налог. Не придется платить налог в случае, если сестра приняла жилье в дар от брата.

Полный список близких родственников, которые освобождаются от уплаты налога, такой:

Если между одаряемым и дарителем есть родственная связь, но они не считаются близкими родственниками, налог придется платить. Например, заплатить придется, если жилье принято в дар от двоюродного брата.

Что делать, если одаряемый — несовершеннолетний

Иногда при дарении жилье становится собственностью несовершеннолетнего. В подобных ситуациях часто полагают, что ребенок ничего не должен перечислять.

Законодательно никаких препятствий передать недвижимость в собственность несовершеннолетнему нет. Но нужно учитывать, что если ребенку нет 14 лет, то вместо него в договоре дарения подпись ставить его законный представитель. Ребенку в таком случае присутствовать на сделке не обязательно. Дети от 14 до 18 лет уже ставят подпись сами, но при наличии письменного согласия официального представителя. Кроме ребенка его представитель расписывается в том, что он согласен на сделку.

Ребенок, принявший в дар жилье, налог не платит. Но налог заплатить необходимо — законодательно для сделок с участием несовершеннолетнего льготы не предусмотрены. Сумма налога, подлежащего уплате, рассчитывается на общих основаниях, а налог уплачивает законный представитель ребенка. Это может быть родитель несовершеннолетнего, его опекун, попечитель.

Порядок перечисления налога

Чтобы перечислить налог, нужно сделать следующее:

Заполнить налоговую декларацию о доходах и расходах. Форма декларации есть на официальном сайте ФНС. Оформить декларацию можно и с помощью специальной программы. Программу скачивают на сайте ФНС.
Прийти в налоговую инспекцию, расположенную по месту регистрации, и подать несколько документов. Предоставляют заполненную декларацию и паспорт. Еще предоставляют документ, который подтверждает право собственности, а также договор дарения.
Получить от сотрудника налогового органа квитанцию на оплату, выписанную на основании поданной декларации.
Уплатить налог.

Бывают ситуации, когда человек не имеет возможности своевременно уплатить налог. В таком случае на основании статьи 64 НК РФ можно подать заявление в налоговый орган и получить отсрочку или рассрочку по оплате. Решение о том, стоит ли предоставлять отсрочку или позволить выплачивать налог в рассрочку, принимается на усмотрение налоговой инспекции.

Что будет, если не перечислить необходимую сумму

Иногда по разным причинам одаряемые не платят налог. Поскольку у ФНС есть данные о наличии у граждан недвижимости, которая выступает объектом налогообложения, такие факты через определенное время устанавливаются. Лицу, получившему в дар недвижимость, придется заплатить налог и штраф за его несвоевременную уплату. Штраф может быть разным в зависимости от обстоятельств:

если вовремя не подана декларация, то каждый месяц просрочки начисляют штраф в размере 5% от суммы, подлежащей уплате. Максимальная сумма штрафа не может превышать 30% от рассчитанного размера налога;
если вовремя не уплачен налог, начисляется пеня и штраф в размере 20% от суммы налога. Если будет доказано, что человек умышленно уклонялся от уплаты, размер штрафа может достигать 40% от рассчитанной суммы.

Платить ли налог в случае продажи жилья

В некоторых случаях собственнику жилья, принявшего его в дар, придется уплатить налог с продажи квартиры или дома. Так бывает в ситуациях, когда владелец решает продать недвижимость. Но необходимость оплаты налога с продажи возникает не всегда — это может зависеть от срока владения жильем. От налога освобождаются:

те, кто до продажи объекта владел им не менее 3 лет. Но это правило действует в случае, если жилье подарил близкий родственник;
те, кто перед продажей объекта владел им не менее 5 лет.

Если минимальный срок, определенный законодательством, еще не прошел, придется заплатить 13% от вырученной при продаже суммы.

Оцените статью:

[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]