В каком случае лучше не тратить материнский капитал на покупку квартиры?

В этом году размер материнского капитала составляет 524,5 тысячи рублей при рождении первого ребенка и 693,1 тысячи рублей при рождении второго (при условии, что семья не получала маткапитал на первенца. Если получала, то сумма доплаты составляет 168,6 тысяч рублей).

Материнский капитал можно потратить на будущую пенсию мамы, образование детей или на улучшение жилищных условий (в том числе на оплату ипотеки). Чаще всего семьи и тратят маткапитал на покупку недвижимости. Но такой вариант может создать ряд сложностей. Читатели АиФ.ru Елена и Валентин после рождения дочери купили в ипотеку однушку, потом у них родилась двойня — в однокомнатной квартире стало тесно. Семья погасила жилищный кредит за счет материнского капитала и начала подбирать жилплощадь побольше, вот только покупателей квартира Елены и Валентина не интересует — никто не хочет покупать недвижимость, приобретенную на средства маткапитала.

Девелопер, руководитель фонда коллективных инвестиций в объекты недвижимости Руслан Сухий рассказал АиФ.ru, в каком случае не стоит тратить материнский капитал на покупку недвижимости:

«Однозначно не стоит использовать материнский капитал для покупки недвижимости, которая приобретается с прицелом на продажу в будущем. Такой объект будет очень сложно продать либо обменять, а чтобы все-таки это сделать, потребуется приложить немало дополнительных усилий и предоставить скидку.

Дело в том, что по действующему законодательству в квартире, которая приобретается с помощью средств материнского капитала, родители обязаны выделить долю ребенку. С этого момента продать или обменять квартиру нельзя без согласия органов попечительства и опеки. Они в свою очередь будут пристально следить, чтобы действия родителей не ущемили права ребенка, что на практике очень сильно усложняет продажу недвижимости.

Представители опеки вряд ли разрешат провести прямую сделку купли-продажи, ведь тогда ребенок потеряет свою долю недвижимости. Квартиру можно будет обменять или продать для покупки другой, в которой ребенку будет выделена доля, не хуже имеющейся. То есть использование маткапитала фактически лишает собственника возможности сначала продать квартиру, получить все средства на руки, а потом не спеша найти новую.

Чтобы все-таки продать квартиру с маткапиталом, необходимо стать участником сделки-цепочки, когда продается одна квартира, а на вырученные деньги приобретается другая. Такая сделка сама по себе проходит долго и непросто. Если в нее добавить фактор маткапитала, то она затянется еще более значительно, так как придется обращаться за разрешением на ее проведение в органы опеки. Формально они обязаны предоставить ответ за 14 дней. Однако на практике, учитывая приемные часы и время на сбор документов, на одно обращение уйдет не меньше трех недель. Помимо дополнительных временных потерь, возникнут еще и затраты на оформление документов, их нотариальное заверение и т.п.

Также нельзя забывать, что применение материнского капитала при покупке квартиры — это серьезный риск для того, кто захочет ее выкупить. Дело в том, что в России нет отработанного механизма, контролирующего процесс выделения детям долей. Многие собственники недвижимости просто забывают выделить положенную долю ребенку либо могут специально или неосознанно умолчать об использовании материнского капитала при покупке. В таком случае в будущем сделку купли-продажи могут признать недействительной.

Оспорить ее смогут и органы опеки, и Пенсионный фонд, и сам ребенок, чьи права были ущемлены. Причем дети могут это сделать спустя 10-15 лет после заключения сделки купли-продажи, когда станут совершеннолетними.

Таким образом, продажа квартиры, купленной с помощью материнского капитала, — это продажа недвижимости с обременением. Чтобы такой объект реализовать, требуется больше времени, средств и усилий. Как правило, такие квартиры продаются только с дисконтом. С учетом высоких цен на жилье в Москве размер скидки может достигать 200-500 тысяч рублей. С учетом величины маткапитала становится понятно, что использовать его, если потом квартиру необходимо продать, нецелесообразно».

Что нужно знать, прежде чем тратить материнский капитал

Уже на следующей неделе семьи, в которых после 1 января 2020 г. родился первенец, впервые получат право на материнский (семейный) капитал в размере 466 617 руб. Ранее он полагался семьям лишь после рождения второго ребенка. Тем, кто в этом году родил второго или последующих детей и ранее не получал капитал, положено 616 617 руб. Закон об этом президент Владимир Путин подписал 1 марта.

Большинство семей, которые прежде распорядились материнским капиталом, потратили его на улучшение жилищных условий через прямую покупку недвижимости или ипотеку. В 2018 г. таким был выбор 77% семей, следует из годового отчета Пенсионного фонда России (ПФР), статистика за 2019 г. еще не опубликована.

Потратить маткапитал на жилье для семьи с детьми заманчиво. Но этот шаг накладывает на них определенные обязательства и может обернуться неожиданными проблемами в будущем.

Бремя обязательств

По закону приобретаемое с использованием материнского капитала жилье должно быть переведено в общую долевую собственность всех членов семьи – и супругов, и детей. При покупке квартиры или дома на этапе строительства – в течение шести месяцев после ввода объекта в эксплуатацию или после полного погашения ипотеки, если брался кредит, на вторичном рынке – сразу при регистрации или после погашения ипотеки. В любом случае получатель капитала (обычно мать) письменно обязуется в ПФР выделить доли в приобретенном объекте всем членам семьи. Исполнение этого обязательства контролируется правоохранительными органами, указывает представитель ПФР.

По закону доли всех членов семьи должны быть выделены независимо от наличия другой недвижимости у супругов или от вклада каждого в общий котел при покупке жилья с использованием материнского капитала, предупреждает руководитель офиса «Сокол» департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Андрей Богословский. Если этого не сделать, родителям грозит уголовная ответственность за мошенничество.

926 100

заявлений на распоряжение материнским капиталом подано в 2018 г

Выделить супругу или детям долю в другой принадлежащей получателю капитала недвижимости по закону также нельзя.

Основная проблема здесь в том, что размер долей в недвижимости, полагающихся детям и родителям, законом не установлен. Некоторые суды в спорах, связанных с использованием маткапитала, занимают позицию равенства долей родителей и детей, знает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Екатерина Тягай. А нотариусы допускают выделение долей детям с учетом вклада маткапитала в полную стоимость жилья, замечает партнер юридической группы «Яковлев и партнеры» Татьяна Кормилицына. «Если квартира стоимостью 10 млн руб. приобретена семьей с двумя детьми с использованием 400 000 руб. маткапитала, то детям могут выделить в квартире лишь по 1%, а родителям – по 49%», – приводит пример она.

Этот пробел в законодательстве чреват сознательным уменьшением родителями размера долей несовершеннолетних детей, а в будущем – судебными тяжбами за доли в собственности между повзрослевшими детьми и родителями, опасается Тягай. Таких прецедентов было много в ходе приватизации жилья, напоминает она. Срок исковой давности по таким спорам – три года с момента, когда совершеннолетний ребенок узнал о нарушении права.

Квартира под опекой

При выделении равных долей детям и родителям могут возникнуть другие сложности, например когда семья захочет продать купленное на маткапитал жилье, чтобы приобрести другое.

Пока дети несовершеннолетние, такие сделки не пройдут без одобрения органов опеки, легальных вариантов избежать этой процедуры нет, напоминает гендиректор агентства недвижимости «Бон тон» Наталия Кузнецова. Родителям придется доказывать, что в результате сделки ребенок получит равноценное или лучшее жилье, предупреждает управляющий партнер «Метриума» Марина Литинецкая.

«Такие квартиры реализуются в обычном порядке, снижения легитимности и цены из-за маткапитала не происходит», – утверждает заместитель директора по юридическим вопросам «Миэль – сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек. Правда, это касается только квартир в готовых домах. Продать квартиру в незавершенном доме семьям, получившим маткапитал, сейчас легально нельзя, поскольку не оформлена общедолевая собственность, указывает Литинецкая.

2,63 трлн руб.

столько средств материнского капитала использовали семьи с детьми в 2009-2019 г

Единых для всей страны порядка и условий получения согласия опеки нет, сетуют собеседники «Ведомостей». Правила на местах регулируются администрациями муниципалитетов, поэтому требования к продавцам недвижимости у каждой опеки свои, объясняет Кормилицына. «Кому-то достаточно положить деньги от продажи доли ребенка в квартире на отдельный счет на его имя (до совершеннолетия распоряжаться средствами родители смогут лишь с согласия опеки). Кто-то требует выделения ребенку аналогичной по площади доли в другом жилье, принадлежащем родителям (потом лишить ребенка этой собственности будет невозможно). Где-то покупаемая квартира не может иметь меньше комнат, чем старая», – продолжает она.

Всем гражданам, которые не могут или не хотят выполнять дополнительные требования опеки при продаже жилья, юристы советуют идти в суд. Министерство просвещения, в компетенции которого находятся органы опеки и попечительства, на запрос «Ведомостей» не ответило.

Невозвратный долг

Материнский капитал можно направить на погашение ранее полученной ипотеки или на первоначальный взнос. Но банки предпочитают, чтобы первый взнос был оплачен из собственных средств заемщика, уверяют риэлторы. «На практике у таких клиентов выбор существенно уже», – предупреждает Литинецкая.

Представителей банков беспокоит другая проблема. Если родители направили семейный капитал в ипотеку и не смогли платить по кредиту, банку сложно будет реализовать квартиру в залоге для погашения долга, сетует предправления «Абсолют банка» Татьяна Ушкова. «Ведь у ребенка всегда должно быть жилье или сумма денег, эквивалентная доле в залоговом объекте. Если же речь идет о единственном жилье семьи, то велик риск, что суд станет на сторону несовершеннолетнего», – говорит она. Поэтому банки стараются решать такие ситуации без продажи залогов и судов с заемщиками – через реструктуризацию или ипотечные каникулы, говорят представители Сбербанка и Газпромбанка.

Любое дальнейшее действие с такой недвижимостью, даже продажа с торгов для погашения долга перед банком, может трактоваться как нецелевое использование маткапитала с последующей уголовной ответственностью, предупреждает Балбек. Возврат же в ПФР материнского капитала, которым семья уже распорядилась, не предусмотрен программой, указывает представитель фонда. Но, по его словам, «в исключительных случаях решение о возврате может принять суд». Такие прецеденты в России уже были. Например, в ноябре 2018 г. Добрянский районный суд Пермского края обязал мать вернуть материнский капитал в местное управление ПФР, решив, что в результате его использования улучшения жилищных условий семьи не произошло.

А Балбек вспоминает случай из своей практики: четырехстороннее досудебное соглашение между двумя родителями, ПФР и банком – по нему семья продала квартиру, в банк возвратили кредитные средства, а в ПФР на счет – материнский капитал.

Маткапитал-2022: можно ли потратить на ремонт квартиры?

Считается ли ремонт — улучшением жилищных условий и можно ли использовать деньги от государства на новые обои? Урбан Медиа дает развернутый ответ.

С появлением материнского капитала появилось множество вопросов касательно расходования выделенных средств. Причем споры на эту тему не прекращаются и до сих пор. Наверняка каждому известно, что одна из основных целей этой льготы — улучшение жилищных условий. Например, сюда относится покупка новой квартиры в ипотеку или приобретение вторичного жилья. По своему определению ремонт тоже можно отнести к способу улучшить жилищные условия. Но так ли все просто на самом деле? Попробуем разобраться.

Входит ли ремонт в подпункт «улучшение жилищных условий»?

Для начала определимся с терминологией. Ремонт — это замена декоративной отделки каких-то элементов, перестановка комнат, смена интерьера и т. д. Иными словами, обновление помещения без затрагивания конструктивных особенностей жилплощади. Улучшение жилищных условий в рамках расходования материнского капитала, напротив, предполагает в первую очередь изменение метража помещений.

Таким образом, ремонт в виде смены обоев или иных незначительных манипуляций в рамках имеющейся жилплощади к данной группе не относится. Спешим обрадовать, что идеи по реализации такой возможности сейчас рассматриваются, однако по состоянию на 2022 год расходовать выделенные средства на ремонт квартиры не представляется возможным.

Что по этому поводу думает закон?

На законодательном уровне потратить выделенные государством средства на ремонт квартиры невозможно. Однако есть одно исключение — проведение реконструкции квартиры или частного дома. Причем важным условием будет именно увеличение общей площади помещения. В таком случае такие действия будут считаться улучшением жилищных условий, и компенсировать затраты с помощью материнского капитала станет вполне реально.

Закон о материнском капитале разрешает использовать сертификат на улучшение жилищных условий только в трех аспектах:

• приобретение нового жилья
• строительство дома
• реконструкция.

По последнему пункту лазеек в законе довольно много, однако стоит понимать, что увеличение метража в любом случае будет обязательным условием (исключение — переход объекта из статуса «нежилое» в «жилое»).

В то время как обычный косметический ремонт по мнению законодателей не увеличивает качество жилищных условий. Соответственно, законно потратить материнский капитал на него будет невозможно. Более того, под это определение не подойдет ни один из существующих видов ремонта.

Является ли реконструкция выходом из ситуации?

Первым делом стоит понять, что подогнать обычный ремонт под термин «реконструкция» не так просто как может показаться на первый взгляд. И если с частным домом это еще вполне возможно, то в случае с квартирой реализовать нечто подобное попросту невозможно. Ведь под реконструкцией в первую очередь подразумевают увеличение жилплощади, а увеличить площадь квартиры можно лишь в том случае, если она находится на первом этаже, да и то далеко не всегда.

Добиться увеличения общей площади помещений можно при помощи строительства дополнительного этажа, мансарды, тамбура и прочих подобных сооружений. Помимо этого, сюда относятся работы по изменению несущих конструкций. Однако получить разрешение на подобные манипуляции в многоэтажном доме попросту невозможно.

Отметим, что проводить реконструкцию объекта можно как своими силами, так и с привлечением подрядчиков. Причем во втором случае денежные средства сразу переводятся исполнителям — их реквизиты указываются при заключении договора.

Какие последствия могут быть, если потратить материнский капитал на ремонт квартиры без разрешения?

Пенсионный фонд не выделяет средства на неодобренные заявки. Иными словами, вы можете получить материнский капитал только на те цели, которые имеют место в рамках действующего законодательства. Причем расходование этих средств строго контролируется.

Представим ситуацию: вы взяли деньги на приобретение нового жилья, а по итогу потратили их на ремонт квартиры — что же будет? В этом случае пенсионный фонд потребует вернуть всю сумму обратно в бюджет, а на владельца сертификата будет заведено уголовное дело по статье нецелевого расходования бюджетных средств.

Как использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий?

И так, мы определились, что расходование льготных средств на ремонт гипотетически возможно, если подвести его к термину «реконструкция». Но как получить эту денежную помощь? Для этого нужно соответствовать двум основным требованиям:

• Достижение малышом трехлетнего возраста. До этого момента подавать заявление на расходование материнского капитала с целью реконструкции объекта не имеет никакого смысла — оно будет отклонено.
• Наличие объекта в собственности у заявителя. Частный дом или квартира обязательно должны быть оформлены на человека, который подает заявку (исключение — собственность супруга). Ближайшие родственники к этой категории не относятся.

Отметим, что для этих целей можно привлекать также кредитные средства. Причем делать это можно и до достижения ребенком трехлетнего возраста. Однако для покрытия всех расходов государственными льготами необходимо будет сохранить все договора и чеки.

Предельная сумма на реконструкцию объекта не ограничена — вы можете увеличивать бюджет своими средствами до какого угодно уровня.

Разрешат ли вообще использовать материнский капитал для ремонта квартиры?

Согласно опросам, абсолютное большинство россиян поддерживают инициативу расходования материнского капитала на проведение ремонта в уже имеющейся квартире. Более того, такие обсуждения регулярно проводятся на государственном уровне. Основная проблема заключается в том, что контролировать расход средств таким образом будет довольно трудно. Причем речь заключается вовсе не в предоставлении всех чеков, а их соответствия реальности.

Такая возможность откроет целый ряд направлений для денежных махинаций с материнским капиталом, пресекать которые станет практически невозможно. Скорее всего, в ближайшем будущем появится возможность расходовать материнский капитал на газификацию домов и их подключение к водопроводу. Что касается покрытия расходов на ремонт, эксперты считают, что об этом пока думать рано.