Вопрос 83. Сервитуты как ограниченные вещные права
Сервитут — это право ограниченного пользования соседним (чужим) участком.
Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а при необходимости и от собственника другого земельного участка, предоставления права ограниченного пользования этими участками. Сервитут — вид вещных прав лиц, которые выступают собственниками имущества.
В соответствии с законодательством сервитут не может быть самостоятельным предметом сделок купли-продажи, залога, не может передаваться каким-либо способом лицам, не выступающим собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Сервитут устанавливается между собственником земельного участка и лицом, требующим этого. В заключаемом между ними соглашении оговариваются все условия установления сервитута: его вид, размер и часть земельного участка, обремененная сервитутом, ответственность сторон за невыполнение соглашения, ограничения пользования земельным участком, а также плата за ограниченное пользование земельным участком.
Сервитут может быть установлен в интересах и по требованию лица, выступающего собственником, а также лица, которому участок предоставлен на правах пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.
Сервитут устанавливается для таких целей, как проход и проезд через соседний земельный участок; прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов; обеспечение водоснабжения и мелиорации; других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Сервитутом обременяются здания, сооружения и другое недвижимое имущество.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им.
Существуют публичные сервитуты (устанавливаются в интересах большой группы лиц) и частные (устанавливаются в интересах одного лица или небольшой группы). Установление сервитута подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. При возникновении спора в связи с недостижением соглашения об установлении или условиях сервитута данный вопрос разрешается в судебном порядке.
Собственник участка, обремененного сервитутом, имеет право на вознаграждение за пользование участком, которое выплачивается лицами, в интересах которых установлен сервитут. Данное вознаграждение (плата) должно быть соразмерным причиняемым неудобствам.
При переходе прав на землю сервитут сохраняется и переходит к новому собственнику, с которым заключается новое соглашение.
Основание прекращения сервитута — отпадение оснований, по которым сервитут был установлен.
Кроме того, законодательство предусматривает случай, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии со своим. В этой ситуации собственнику предоставлено право требования прекращения сервитута в судебном порядке.
30. Понятие, хозяйственное значение и виды сервитутов. Установление и прекращение сервитутов.
Сервитут – вещное постоянное право пользования чужим объектом недвижимости в строго определенном объеме. Самыми древними видами сервитутом были земельные, а среди них самые первые были сельские сервитуты. Земельный участок рассматривали как территорию не только пригодную для с/х товарного производства, но и как территорию способную нести коммуникации, способную для застройки. Характер римского землевладения был таков, что за каждым собственником закреплялся земельный участок определенного размера. Поскольку плодородных земель было недостаточно, объективно все участки были «соседскими». При нарезке этих участков «выгоды» этих участков были распределены неравномерно. Отсюда возникла необходимость «взаимного обмена выгодами участков».
Сервитут — это древнейшее вещное обременение, известное еще с 4-го века до н.э. Сам термин по смысловому значению переводится как «рабство вещи».
Римскому праву были известны следующие виды сервитутов:
Земельные — объектом обременения здесь всегда выступал земельный участок, в более позднее время — строение или сооружение. Категории:
Сельские (дорожные право прохода по чужому земельному участку.
Водные — право забора воды с чужого земельного участка, право проведения канала. Пастбищные — право выпаса скота на чужом земельном участке и заготовки сена.
Позднее городские — право пристраиваться к стене соседа, опирать балку на стену соседа, право проведения сточной канавы).
Хозяйственное значение земельных сервитутов заключалось в особенностях римской агрокультуры» вызванной недостатком полезных для обработки земель. Также по мысли римских юристов, земля представляла собой «полезную общую площадь», а земельный участок, как часть этой площади, поэтому этот участок мог представлять собой интерес для собственников других участков как территория, способная нести определенные коммуникации или содержать другие полезные виды выгоды.
Личные — с земельным сервитутом их роднило только то, что они являлись вещными. Все личные сервитуты характеризовались единой особенностью: тесная связь с личностью пользователя вещи. Вследствие этого, личные сервитуты в отличие от земельных не могли отчуждаться вместе с обремененной вещью. Если продавцом выступал собственник, т.к. вещь обременялась вещным сервитутом исключительно по воли собственника, а в основе лежал акт проявления щедрости.
Пользование плодами по правомочию пользователя являлось наиболее значительным среди других личных сервитутов. По сути, пользователь мог не только пользоваться плодами вещи в целях личного потребления, но и в целях извлечения дохода. Он мог даже допускать к использованию других третьих лиц. Его обязанность — не изменять хозяйственное назначение вещи, переданной в «узуфрукт» и не ухудшать ее свойств.
Узус — пользование плодами.
Опере — пользование рабочей силой чужого раба или вьючного, тяглого животного.
Хабитация — право пожизненного проживания в чужом доме или его части (не прекращался с отчуждением жилого дома).
Путем in iure cession для всех видов, а к сельским сервитутам применялась также манципация
В начале республики допускалось приобретение сельских сервитутов по давности. Для этого требовалось только выполнение одного условия – осуществление сервитута в течение двух лет
В процессах о разделе общей собственности судья, производя раздел, устанавливал между разделяемыми для уравнивания сервитутные отношения, предоставив одним большие участки и компенсировав других за меньшие установлением сервитутов на первые.
в сделках на случаях смерти наследователи могли в завещаниях возлагать на наследников установление сервитутов путем отказов посторонним лицам
Эдикты римских правителей создали для сервитутов на провинциальные земли особые способы установления (неформальные договоры, )
Признание возможности владения сервитутным правом привело к допущению передачи сервитутного права в форме традиции.
Преторы защищали десятилетнее и двадцатилетнее владение серитутов, что приводило к установлению преторской давности для приобретения сервитутов.
В праве Юстиниана исчезли и манципация, и процессуальная цессия. Их место заняли преторские способы установления, а также longitemporisprossesioс его цивильными последствиями.
Прекращения Сервитутов имело своим последствием восстановление в полном объеме права собственности, обремененное прежде сервитутом. Это происходило:
путем отказа управомоенного в процессуальных формх уступки своего права собственнику
Путем погасительной давности. Личные сервитуты погащались в силу неиспользования – в течение двух лет при недвижимостях и одного года при движимых вещях
Сервитуты прекращались в случаях когда собственник служащего участка приобретал собственность на господствующий участок в силу слияния обоих прав
Личные сервитуты прекращались в случаях существенных перемен в характере их объекта, изменявшего свою способностьк личному использованию, например при гибели здания от огня. Такое же явление оказывала смерть управомоченного или умаления его правоспособности всех степеней.
§ 4. Сервитутные права
Сервитуты, или сервитутные права (от лат. servitus — рабство, сервитут), выделяемые законом в качестве разновидности ограниченных вещных прав (ст. ст. 216, 274 — 277 ГК, ст. 23 ЗК), представляют собой права, закрепляющие за гражданами и юридическими лицами возможность пользования в ограниченном объеме чужим недвижимым имуществом.
По российскому законодательству предметом сервитутов могут быть земельные участки, водные пути для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо для полноценного осуществления своих прав собственником другой недвижимости.
Во всех случаях закон называет предметом сервитута только недвижимое имущество. Так называемые личные сервитуты, т.е. ориентированные на конкретную личность, а не на имущество, в законе не упоминаются. 1
При установлении сервитута происходит обременение имущества собственника, ибо земельным участком, зданием, сооружением или иным недвижимым имуществом собственника получает право пользоваться обладатель сервитута. Однако это не лишает собственника прав по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом.
Сервитутным правам, как и иным вещным правам, присуще право следования, т.е. они сохраняются за обладателем сервитута при переходе права на недвижимое имущество, обремененное сервитутом, к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК). В случае нарушения сервитутных прав они защищаются способами, характерными для защиты вещных прав (негаторный иск и др.).
Субъектами сервитутных правоотношений могут быть граждане и юридические лица. При этом согласно ст. 274 ГК субъекты обременяемого недвижимого имущества во всех случаях являются его собственниками. Что же касается лиц, в интересах которых устанавливаются сервитуты, то они могут быть как собственниками земельных участков, так и обладателями права пожизненного наследуемого владения или права постоянного пользования земельными участками.
В гражданском законодательстве проводится деление сервитутов на публичные и частные.
Публичные сервитуты устанавливаются законом или иными нормативными актами в интересах всех лиц (без какой-либо конкретизации), разрешая им пользование в определенных пределах конкретными видами объектов государственной либо муниципальной собственности. Публичные сервитуты устанавливаются как для удовлетворения потребностей пользователей сервитутов, так и для обеспечения интересов государства, муниципальных образований, использующих данную правовую форму в целях реализации своих функций (п. 2 ст. 23 ЗК). Десять разновидностей публичных сервитутов предусматривает ЗК. 1
По общему правилу, частные сервитуты устанавливаются по соглашению между собственником недвижимого имущества, интересы которого не могут быть обеспечены без установления сервитута, и собственником соседнего участка, здания или другого недвижимого имущества, которое должно быть обременено сервитутом. Стороны договариваются об установлении и условиях сервитута. В частности, собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено федеральными законами, требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соразмерную плату за пользование этим имуществом (п. 5 ст. 274 ГК, п. 6 ст. 23 ЗК). При недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается по иску лица, требующего установления сервитута.
Договор об установлении сервитута, а также сам сервитут как вещное право подлежат государственной регистрации.
Конкретные разновидности сервитутов в соответствии с законом могут устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, забора воды и водопоя, прогона скота через земельный участок, сенокоса или пастьбы скота, свободного доступа к прибрежной полосе и др. (ст. 274 ГК, п. 3 ст. 23 ЗК).
Применительно к зданиям, сооружениям и другому недвижимому имуществу (кроме земельных участков) виды сервитутов в законе не конкретизируются (ст. 277 ГК). Таковыми могут быть, например, право укрепить балку при строительстве дома на стене соседнего дома, если это не нанесет вреда последнему, а возведение дома невозможно без такого технического решения; право собственника малоэтажного дома, окруженного высокими зданиями, установить телевизионную антенну на одном из них, поскольку без этого невозможно обеспечить прием телепередачи.
По продолжительности существования различают сервитуты срочные и постоянные (бессрочные).
В соответствии с законом (п. 2 ст. 275 ГК) сервитуты не могут быть предметом купли-продажи, залога и не могут передаваться иным способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого установлен сервитут. Это не означает абсолютной невозможности передачи сервитута другому лицу. Она возможна, например, при открытии наследства. К наследнику в порядке универсального правопреемства переходит не только право собственности на имущество, обслуживаемое сервитутом, но и соответствующее сервитутное право.
Основания прекращения сервитутных прав подразделяются на две группы в зависимости от вида сервитутов. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (ст. 48 ЗК).
В отношении частных сервитутов ГК устанавливает два случая их прекращения по требованию собственника обремененного сервитутом недвижимого имущества. Первый предусматривает прекращение сервитута ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Второй закрепляет право лица, обладающего имуществом, обремененным сервитутом, требовать по суду его прекращения в случае, когда оно не может использовать это имущество в соответствии с его назначением (ст. 276 ГК).
Кроме того, учитывая природу сервитутного права, следует признать, что его прекращение возможно вследствие отказа от него обладателя сервитута: в связи с гибелью имущества, являвшегося предметом сервитута; по соглашению сторон, а также в случае отчуждения недвижимого имущества, обремененного сервитутом, в собственность обладателя сервитута.
ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА
Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М., 1998.
Бабаев А.Б. Система вещных прав. М., 2007.
Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004.
Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., 1961. § 2 гл. II.
Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. N 10.
Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. Л., 1949. Гл. V.
Копылов А.В. Вещные права на землю. М., 2000.
Крашенинников П.В. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М., 1998.
Толстой Ю.К. Социалистическая собственность и оперативное управление // Правоведение. 1986. N 4.
Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права // ВВАС РФ. 1995. N 8.
