Защита права собственности на землю. Гарантии прав собственников земельных участков
Защита земельных прав осуществляется следующими основными способами:
1) путем признания земельных прав;
2) путем установления запрета на вмешательство в деятельность субъектов земельных прав со стороны органов государства и иных лиц (за исключением случаев нарушения субъектами права собственности на землю законодательства);
3) путем законодательного закрепления четкого перечня случаев прекращения либо ограничения земельных прав со стороны государства и его органов;
4) путем расширения перечня гарантий защиты земельных прав в случаях их прекращения или ограничения со стороны государства и его органов;
5) путем законодательного закрепления четких правил самозащиты прав собственности на землю.
Защита земельных прав осуществляется способами, установленными Конституцией Республики Беларусь, гражданским законодательством, Кодексом о земле и иными законодательными актами. В соответствии со статьей 13 Конституции Республики Беларусь государство гарантирует равную защиту и равные условия для развития всех форм собственности.
Возмещение убытков как способ защиты прав землепользователей нормами земельного и гражданского права. Ст. 75 КоЗ регламентирует возмещение убытков:
· Изъятием или временным занятием земельных участков;
· Сносом расположенных на земельных участках объектов недвижимого имущества;
· Ограничением (обременением) прав на земельные участки, в том числе установлением земельных сервитутов.
Гражданский кодекс (статья 8) установил, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В частности, в соответствии со статьей 11 ГК защита гражданских прав осуществляется путем:
— восстановления положения, существовавшего до нарушения права;
— пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
— признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, установления факта ничтожности сделки и применения последствий ее недействительности;
— признания недействительным акта государственного органа или органа местного управления и самоуправления;
— присуждения к исполнению обязанности в натуре;
— компенсации морального вреда;
— прекращения или изменения правоотношения;
— неприменения судом противоречащего законодательству акта государственного органа или органа местного управления и самоуправления;
— иными способами, предусмотренными законодательством.
Законодательство об охране и использовании земель закрепляет определенные гарантии прав землепользователей:
1) при изъятии земельных участков для государственных нужд – землепользователям возмещаются убытки и производится выкуп земельных участков по кадастровой стоимости на дату выкупа;
2) при изменении границ АТЕ – стабильность права на предоставленный земельный участок, т.е. сохранение вида вещного права на земельный участок и его размеров;
3) ст. 57 КоЗ гарантирует сохранение прав на земельный участок при разрушении капитального строения и т.д. в результате бедствия, если гражданин в течение 1 года, а ИП и ЮЛ в течение 6 мес. Приступят к восстановлению строения;
4) ст. 58 КоЗ гарантирует сохранение ограничений (обременений) прав на земельный участок, в том числе земельного сервитута ,при переходе прав на земельный участок и др.
7. Охрана права собственности на землю
Охрана права собственности на землю представляет собой систему организационных, экономических и правовых мер, направленных на защиту земельных правомочий государства, других собственников земли.
Она предполагает предупреждение земельных правонарушений, посягающих на земельные права собственников, а также меры юридической ответственности за правонарушения.
Право собственности на землю защищается от противоправных действий любых лиц, в том числе частных земельных собственников.
К числу нарушений права государственной собственности следует отнести самовольно совершенные сделки с землей: самовольную куплю-продажу, дарение, самовольный обмен земельных .участков и другие действия, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, самовольный захват земель и самовольное строительство, невыполнение собственниками, владельцами и пользователями земли обязанностей использованию земельных участков и др.
Право частной земельной собственности защищаете различными методами и средствами. Гражданское право выделяет защиту права собственности обязательственно-правовыми и вещно-правовыми средствами охраны. Ввиду отставания теории земельного права в части разработок вопросов охраны права частной собственности на землю воспользуемся этой классификацией.
Вещно-правовые средства защиты права собственности состоят в праве собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением право владения. Вещно-правовые средства охраны преследуют цель защиты права собственности в целом или отдельных правомочий собственника.
Обязательственно-правовые средства охраны пре полагают защиту имущественных прав и интересов земельных собственников в различных договорных отношениях, а также в случаях внедоговорного причинение вреда имуществу собственника.
Важное место в системе мер охраны права частной собственности на землю занимают гарантии прав земельных собственников. Они предоставляются при изъятие земельных участков для государственных или общественных нужд (определены в ст. 68 Кодекса о земле).
Лекция №4 по теме «правовое регулирование основных сделок с землей. Аренда земли»
по теме 4 «Правовое регулирование основных сделок с землей.
а) понятие, виды и условия действительности сделок с землей;
б) купля-продажа и обмен земельными участками;
в) залог земельного участка;
г) наследование земельного участка;
д) понятие аренды земли;
е) стороны в договоре аренды, их права и обязанности;
ж) расторжение договора аренды земли.
1.Понятие, виды и условия действительности сделок с землей
С проведением земельной реформы тесно связан вопрос о функционировании рынка земли и законодательства области осуществления сделок с нею. Земельные участки оказались вовлеченными в гражданский оборот, однако установлены некоторые ограничения на распоряжение землей. Растет число сделок с земельными участками.
Сделками, согласно ст. 154 ГК, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав обязанностей. Признаки сделок: сделка — правомерное действие, выраженное активным поведением юридического или физического лица. Воля на совершение сделки должна быть явно выраженной и совпадать с ее внешним волеизъявлением, т.е. таким поведением, которое воспринимается всеми другими лицами (физическими юридическими), как участниками сделки, так и посторонними по отношению к ней.
Сделка представляет собой действие, направленно на возникновение определенного юридического результата, дозволенное нормами права.
Так, в Беларуси в отношении земельных участке разрешаются:
Земельные участки могут быть объектами рентных отношений.
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату (ст. 557 ГК).
По форме совершения различают сделки устные и письменные. Сделки, совершенные в письменной форме, могут быть простыми и нотариально удостоверенными.
По числу сторон сделки могут быть односторонними, двусторонними или многосторонними. Двух- и многосторонние сделки именуются договорами. Данное деление по количеству участвующих в них сторон, но не самих участников сделки. На стороне продавца и покупателя может быть несколько лиц, но от этого договор купли-продажи, например, не перестает быть двусторонней сделкой.
К сделкам с землей применимы нормы гражданского законодательства. Большое значение имеет деление сделок на консенсуальные и реальные. Если права и обязанности по сделке возникают с момента передачи вещи, то она является реальной. Если же сделка порождает юридические последствия с момента соглашения сторон, она — консенсуальная.
Чтобы признать сделку действительной, необходимо, чтобы она отвечала требованиям закона.
Сделка является действительной при:
* законности ее содержания,
* дееспособности участников сделки,
* соблюдении требуемой законом формы,
* соответствии волеизъявления участников сделки их действительной воле.
Если хотя бы одно из названных условий отсутствует, сделка может быть признана недействительной.
Недействительные сделки обычно делят на:
оспоримые (или относительно недействительные),
ничтожные (или абсолютно недействительные).
Оспоримые сделки могут быть признаны недействительными не сами по себе, а только по решению суда (хозяйственного суда). Ничтожные сделки недействительны с самого момента их совершения, даже если ест желание участников сделки и других лиц на их совершение. Такая сделка по общему правилу не порождает никаких драв и обязанностей, если обнаружились последствия, предусмотренные ничтожной сделкой, она) признаются незаконными.
Если из содержания ничтожной сделки вытекает, что она может быть прекращена на будущее время, суд прекращает ее действие на будущее время.
Сделки с землей имеют ряд особенностей, обусловленных как спецификой самого предмета сделки — земельного участка, так и наличием особых требование к сделкам с недвижимостью. Особое значение недвижимости обусловило наличие в законодательстве специальных правил заключения и оформления сделок с этим имуществом:
1. Сделки с землей должны быть заключены в письменной форме, нотариально удостоверены и зарегистрированы специально уполномоченным государственным органом по земельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельных участков. Государственная регистрация таких сделок необходима. Она является публичной. Орган) осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять любому лицу информацию о регистрации прав на конкретный объект недвижимости и сделок с ним. Отказ в государственной регистрация права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.
2. В процессе совершения сделки не меняется целевое назначение земельного участка — предмета сделки.
3. Предметом договора выступает земельный участок. В отдельных случаях предметом выступает часть земельного участка. При совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок (ст. 17 Кодекса о земле).
4. Договоры об отчуждении земельных участков физических и юридических лиц подлежат нотариальному удостоверению по месту нахождения земельного участка.
5. Если состав, количество, стоимость имущества, которое может приобретать физическое лицо, не ограничивается, то объектом сделок с землей может быть земельный участок установленных заранее размеров. Так, гражданин может быть собственником неограниченного числа жилых помещений, может сдавать их по договору найма, использовать для личного проживания членов своей семьи. Что же касается земельных участков, на которых расположена жилая недвижимость, то их размеры не могут превышать установленных законодательством норм.
6. Для договоров с земельными участками особое значение имеет объем переходящих от одного субъекта к другому прав на земельный участок. К новому субъекту прав на землю переходит совокупность правомочий, которыми обладал прежний пользователь земли, со всеми ограничениями и обременениями, имеющимися на данный участок.
7. При совершении сделок с землей важно учитывать природоохранные требования, предъявляемые к использованию земли как объекта окружающей среды.
8. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников независимо от того, кем участников совершена сделка.
Защита права собственности на землю и гарантии прав собственности на землю
Нарушенные права землепользователей подлежат восстановлению в соответствии с Кодексом о Земле и иными актами законодательства.
Статья 73. Гарантии, предоставляемые землепользователям при изъятии у них земельных участков для государственных нужд
При изъятии земельных участков для государственных нужд землепользователям возмещаются убытки в соответствии со статьей 75 настоящего Кодекса, а также осуществляется выкуп земельных участков, находящихся в частной собственности. Кроме возмещения убытков землепользователям государственными органами, осуществляющими государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, в зависимости от местных условий и особенностей (в том числе обусловленных градостроительными проектами, генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, схемами землеустройства районов, утвержденными в соответствии с законодательством) и волеизъявления землепользователей могут быть предоставлены равноценные земельные участки.
Если иное не определено Президентом Республики Беларусь, выкуп земельного участка для государственных нужд производится в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, по его кадастровой стоимости на дату выкупа, за исключением выкупа земельного участка, приобретенного в установленном порядке в собственность по результатам аукциона по продаже земельных участков в частную собственность. В этом случае собственнику возмещается стоимость приобретенного по результатам аукциона земельного участка с учетом инфляции, но не ниже его кадастровой стоимости на дату выкупа.
Статья 74. Гарантии, предоставляемые землепользователям при изменении границ административно-территориальных и территориальных единиц
Изменение границ административно-территориальных и территориальных единиц не влечет за собой прекращения прав, изменения вида вещных прав на земельные участки, ранее предоставленные землепользователям, и не является основанием для изменения размеров земельных участков, на которые выданы документы, удостоверяющие право на земельные участки.
Понятие и признаки прав на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
Правовые формы использования земельных участков лиц, не являющихся собственниками земельных участков:
-Права пожизненного наследуемого владения земельными участками.
— Права постоянного пользования земельными участками.
-Право временного пользования земельными участками, в том числе концессия земельных участков.
— Аренда земельных участков.
-Субаренда земельных участков. Земельный сервитут.
-Использование земельных участков на условиях временного или постоянного занятия.
-Общее землепользование граждан.
Исходя из положений ст.217 ГК, к вещным правам на земельные участки наряду с правом собственности относятся права пожизненного наследуемого владения, право постоянного и временного пользования, земельные сервитуты.
Перечисленные права на земельные участки могут предоставляться как в административном порядке (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного и временного пользования), так и в договорном порядке (право аренду, субаренды, концессии, сервитуты).
Право общего пользования рассматривается как вид общего природопользования и осуществляется гражданами для удовлетворения их потребностей безвозмездно, без закрепления этих ресурсов за ними, без получения соответствующих разрешений.
Общими признаками прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, являются:
1)Производность от права собственности на землю.
2)Ограниченность содержания этих прав.
3)Устойчивость названных прав (закрепление в законодательстве оснований их порядка возникновения и прекращения, гарантия защиты этих прав). 4)Платность прав (в форме земельного налога, арендной платы, платы за пользование на условиях сервитута, кроме случаев, предусмотренных законодательством).
