Налог на недвижимость в таиланде

Налоги на недвижимость в Таиланде: что важно знать инвестору?

При покупке недвижимости за границей важно заранее узнать обо всех сопутствующих налогах. В каждой стране свои ставки налога на недвижимость. Инвесторам, которые планирует в дальнейшем сдавать или перепродавать недвижимость, необходимо также собрать информацию о подоходных налогах.

Содержание:

Налог на недвижимость в Таиланде

В Таиланде налоги на недвижимость регулирует Закон о налогах на землю и строения от 2019 года. До этого времени ежегодный налог на недвижимость в Таиланде надо было выплачивать только при коммерческом использовании зданий. Теперь такое положение дел осталось в прошлом.

Из-за тяжелого финансового положения граждан страны во время эпидемии COVID-19 власти ввели 90%-ное снижение налога на землю и здания с 2020 года. Уже объявлено, что данные меры не будут продлены на 2022 год.

Действующие ставки установлены Королевским указом об установлении ставок налога на землю и строительство от 2021 года. Перерасчет налоговых ставок ожидается в 2024 году.

В Таиланде приняты четыре категории ставок налога на недвижимость в зависимости от целей ее использования:

1. аграрная;
2. жилая;
3. незастроенная земля и неиспользуемые здания;
4. иные цели (коммерческая, производственная и др.).

Также ставки налога зависят от оценочной стоимости недвижимости. Подробнее они представлены в таблице:

Ставки налога от оценочной стоимости недвижимости

Вид недвижимости	Оценочная стоимость недвижимости, млн бат	Налоговая ставка, %
1. Недвижимость для аграрных целей	0–75	0,01
	>75–100	0,03
	>100–500	0,05
	>500–1000	0,07
	>1000	0,1
2.1. Жилая недвижимость (здание и земля)	0–25	0,03
	>25–50	0,05
	>50	0,1
2.2. Жилая недвижимость (здание)	0–40	0,02
	>40–60	0,03
	>60–90	0,05
	>90	0,1
2.3. Жилая недвижимость (иные виды)	0–50	0,02
	>50–75	0,03
	>75–100	0,05
	>100	0,1
3. Коммерческая, производственная и др.	0–50	0,3
	>50–200	0,4
	>200 – 1000	0,5
	>1000 – 5000	0,6
	>5000	0,7
4. Незастроенная земля и неиспользуемые здания	0–50	0,3
	>50–200	0,4
	>200–1000	0,5
	>1000–5000	0,6
	>5000	0,7

Налоги и сборы при передаче жилой недвижимости

При совершении купли-продажи необходимо оплачивать сборы и налоги, которые распределяются между двумя сторонами сделки. В Таиланде существует два типа передачи недвижимости другому юридическому или физическому лицу:

• долгосрочная аренда (leasehold);
• покупка в собственность (freehold).

Государственные сборы различаются в зависимости от того, какой тип сделки оформляется. Стороны могут заранее решить между собой, кто именно из них оплачивает конкретные налоги и сборы. При этом в Таиланде есть принятые нормы, которым следуют большинство продавцов и покупателей. В таблице представлены ставки налогов и показано, какая сторона соглашения обычно его оплачивает:

Налоги и сборы при передаче жилой недвижимости

Налоги и сборы	freehold	leasehold	Кто обычно оплачивает
Налог на передачу права собственности	2% от фактической стоимости	—	Покупатель
Налог на регистрацию аренды	—	1% от оценочной стоимости или фактической стоимости (в зависимости от того, что выше)	Покупатель
Гербовый сбор	0–0,5% от фактической стоимости	0,1% от фактической стоимости	Продавец
Подоходный налог	0–35% от фактической стоимости (подробнее в таблице ниже)	—	Продавец

Следует сказать и о наследовании. Налог на наследование недвижимого имущества стал взиматься в Таиланде с 2015 года. Наследство стоимостью меньше 100 млн бат не облагается налогом. С супругов налог также не взимается. По прямой восходящей и нисходящей линии налог составляет 5%. В остальных случаях налог на наследование в Таиланде 10%.

Налог на доход от недвижимости в Таиланде

Лицо, получившее доход от аренды в Таиланде, обязано задекларировать его в налоговых органах и оплатить соответствующий налог.

Если вы сдаете недвижимость через управляющую компанию или другое юридическое лицо, налог выплачивается за два раза: аванс (Withholding Tax), который удерживается при выплате вам денег, и вторая часть, которая при необходимости выплачивается после подачи декларации (если же аванс был заплачен с избытком, то, наоборот, государственные органы возмещают переплату). Управляющая компания удержит налоговый аванс в размере 5% при наличии ИНН (идентификационный номер налогоплательщика), когда будет переводить вам доход от аренды. При отсутствии тайского ИНН ставка налога на доход от аренды составит 15%.

Получение дохода от инвестиций в недвижимость в Таиланде обычно приравнивается к аренде. С инвестора будет удерживаться 5% при наличии местного ИНН или 15% при его отсутствии. Но при инвестиции в отели доход часто декларируют как «вознаграждение, поощрение и другую выгоду от коммерческой деятельности». В таком случае при наличии тайского ИНН авансовый платеж по налогу составит 3% от планируемого дохода.

При отсутствии тайского ИНН подавать ежегодную декларацию в соответствующий орган не нужно, в этом случае налоговый аванс засчитывается как уплаченный полностью налог. При оформлении тайского номера налогоплательщика процесс несколько сложнее, но выгоднее: раз в год необходимо подавать налоговую декларацию на полученный доход. Вы можете получить персональный вычет в сумме 30 000 бат в год на одного налогоплательщика, а также вычет затрат на аренду в размере 30% от расходов. Однако стоит помнить, что при приобретении недвижимости по форме leasehold вы не являетесь собственником недвижимости, а снимаете ее в долгосрочную аренду. Таким образом, когда вы сдаете такую недвижимость в аренду, это будет считаться субарендой. В этом случае вы не имеете права на вычет затрат на аренду.

Сумма годового дохода после всех причитающихся вычетов облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале:

Налог на доход от недвижимости в Таиланде

Сумма дохода, бат	Ставка налога, %
0–150 000	Не облагается
150 000–300 000	5
300 000–500 000	10
500 000–750 000	15
750 000–1 000 000	20
1 000 000–2 000 000	25
2 000 000–4 000 000	30
>4 000 000	35

У Таиланда есть соглашение об избежании двойного налогообложения с 48 странами, в том числе с Россией и Украиной. Это помогает избегать налоговых выплат от общемировой прибыли одновременно и по месту нахождения, и по месту гражданства.

Доход от продажи недвижимости облагается обычным подоходным налогом по прогрессивной шкале, указанной выше.

Штрафы за неуплату налога

Пеня – это штраф при неполной уплате налога в установленный срок. Если оплата произведена после истечения установленного срока, но до получения письма-уведомления, штраф составит 10% от суммы недоимки. При оплате в срок, указанный в письме-уведомлении, пеня будет составлять 20% от суммы недоимки. После истечения срока, указанного в письме, пеня возрастет до 40%. При этом за каждый дополнительный месяц неуплаты к ней будет прибавляться по 1% от непогашенной суммы налога.

Процесс покупки недвижимости в Таиланде в 2022 году

Переезд в другую страну начинается с выбора жилплощади для проживания. Однако попытка самостоятельно изучить предлагаемые варианты по приобретению недвижимости в Таиланде может сбить с толку иностранца. Рынок недвижимости Таиланда еще недостаточно урегулирован. Ряд аспектов имеют разночтения или неясное объяснение в законодательстве. Ответу на вопрос «Как купить жилье в Таиланде» мы посвящаем данную статью.

Содержание:

Подготовка: поиск специалистов и подбор недвижимости

Покупка недвижимости в Таиланде нерезидентом страны разрешена.

Процедура приобретения недвижимости в Таиланде начинается с важного этапа — поиска агента и подбора хорошего объекта. Ведь рынок недвижимости Таиланда — поле достаточно хаотичное. Разберем для примера ситуацию с получением инвестиционной визы за покупку жилья в кондоминиуме. Согласно требованиям для получения данной визы, иностранец может купить кондоминиум в Таиланде на сумму от 10 млн бат и на этом основании подать прошение о визе.

Но даже если покупатель заплатит за объект его рыночную стоимость в 10–11 млн бат, с точки зрения Земельного департамента Таиланда стоимость объекта может сильно отличаться в меньшую сторону. А при выдаче визы соответствующие тайские ведомства будут ориентироваться именно на стоимость жилья по версии Земельного департамента. Если заранее не уточнить оценку недвижимости в Департаменте, то можно потратить крупную сумму в 10 млн бат на объект только для того, чтобы узнать, что он оценивается государством в 9 миллионов бат и для подачи документов на визу инвестора не годится.

Таких моментов на тайском рынке недвижимости много. Поэтому трудно переоценить важность удачного выбора юриста, агента или консультанта. Специалист снизит ваши риски и поможет определить как выгодно и правильно купить жилье в Таиланде.

Какую недвижимость разрешено покупать иностранцу в Таиланде

В подавляющем большинстве случаев иностранец может купить недвижимость в Таиланде только в рамках кондоминиумов.

Кондоминиум — это жилой комплекс с апартаментами. Но не любой жилой комплекс с апартаментами является кондоминиумом. Кондоминиум — это также особая форма организации владения жильем среди резидентов комплекса.

Работает кондоминиум по следующему принципу:

• Существует четкое разделение между частными жилыми помещениями (апартаментами) и общедомовыми, техническими и придворовыми помещениями и пространствами.
• В рамках кондоминиума все жильцы имеют безусловное право собственности на свой апартамент, а общие пространства находятся в коллективной собственности. Право такой собственности равномерно распределено среди всех жильцов.

В Таиланде есть два вида владения недвижимостью: фрихолд и лизхолд.

Фрихолд (Freehold) — единственный вид обладания недвижимостью, который является полноправным безоговорочным владением, в отличие от аренды или лизхолда.

Лизхолд (Leasehold) – это договор долгосрочной аренды на десятки лет.

Во фрихолд можно владеть апартаментами только в рамках кондоминиума. Каждый кондоминиум должен следовать закону, по которому не более 49% жилой площади может продаваться иностранцам. Единственное исключение — покупка иностранцем всего жилого комплекса целиком. Но в этом случае земля под зданием покупателю принадлежать не будет, так как по законам Таиланда продажа земли негражданам запрещена. Именно о покупке апартамента в кондоминиуме идет речь обычно, когда объясняется процесс покупки недвижимости в Таиланде.

Ниже мы подробно опишем этапы процедуры покупки недвижимости.

Покупка и оформления недвижимости в Таиланде в 2022 году: пошаговое описание

Перед покупкой недвижимости в Таиланде надо определить, планирует ли иностранец брать ипотеку для приобретения жилья. Если да, то заемщику необходимо соответствовать следующим критериям:

• Быть старше 20 лет;
• Срок погашения займа не должен превышать 30 лет (до 35 лет для людей с постоянным трудоустройством в Таиланде);
• Возраст заемщика на момент окончательного погашения кредита не должен превышать 65 лет;
• Максимальный размер займа — 80% от оцененной стоимости приобретаемой недвижимости.

Разумеется, хорошая кредитная история и высокий заработок повышают шансы на получения ипотеки по наиболее выгодным условиям. Однако конкретный перечень требований у каждого банка может быть своим, поэтому необходимо предварительно ознакомиться с условиями выбранного вами банка.

Процесс покупки недвижимости в Таиланде будет иметь такие этапы:

• Переговоры;
• Проверка;
• Заключение соглашения о купле-продаже;
• Перевод денежных средств;
• Предоставление документов для транзакции и регистрация сделки

В зависимости от того, приобретается ли объект у застройщика или у другого владельца, некоторые этапы будут отличаться.

В случае покупки недвижимости у застройщика необходимо будет пройти процесс регистрации соглашения о купле-продаже и транзакции в местном Земельном управлении (Land Office). Продавец и покупатель (или их представители) должны будут встретиться со служащим Управления и подписать подготовленные документы о купле-продаже. Все релевантные к текущей транзакции документы надо будет предоставить Земельному управлению. После этого обе стороны уплачивают налоги и сборы и на имя покупателя выписывается Право собственности (Title Deed). Копия этого Права будет храниться в Управлении.

При покупке объекта недвижимости на вторичном рынке, т.е. у предыдущего владельца, продавец должен будет передать ключи от объекта вместе с Tabien Baan (документ, удостоверяющий постоянное место регистрации резидента данного объекта). Также должны быть подготовлены и переданы покупателю все документы на счетчики электричества и воды.

Рассмотрим подробнее каждый из этапов покупки жилья в Таиланде.

Переговоры

Проводятся между продавцом и покупателем или между их представителями. В ходе переговоров устанавливается:

• Цена объекта недвижимости;
• Объем депозитного платежа;
• Дата совершения транзакции с передачей права собственности и его регистрации;
• Разделение обязанностей по уплате налогов между сторонами.

По итогам переговоров должно быть подписано соглашение о резервации транзакции. После этого покупатель вносит депозит «первой резервации». Обычно он не превышает 30% от суммы цены покупаемого объекта.

Без пункта «Подлежит оформлению чистого права собственности» (Subject to clear Title) или «Подлежит соглашению на условия контракта» (Subject to agreement on the contract term) в соглашении о резервации депозит считается невозвратным. Последний пункт означает, что обсуждаемый контракт все еще находится в процессе переговоров и не обременяет стороны юридически, пока такое соглашение по переговорам не будет достигнуто. Достигнуто оно должно быть к дате проведения транзакции. Грубо говоря, благодаря указанному пункту в контракте покупатель получает право «передумать» и вернуть себе депозит.

Проверка

На следующем после переговоров этапе юрист покупателя проверяет:

• Состояние объекта, его параметры, реальную стоимость и пр;
• Наличие или отсутствие активной ипотеки на объект;
• Все документы, связанные с приобретаемой недвижимостью.

Заключение соглашения о купле-продаже

На этапе заключения соглашения о купле-продаже покупатель получает черновой вариант соглашения о сделке на двух языках — тайском и английском. В документе конкретизируются обязанности сторон, характеристика объекта транзакции, ответственность по уплате налогов и сборов. Контракт должен соответствовать законам, регулирующим такую сделку, например, Condominium Act или Закону о защите потребителя (Customer Protection Law). Это соответствие внимательно проверяет юрист покупателя.

Соглашение о купле-продаже готовится в двух экземплярах: для покупателя и для Земельного управления. Поэтому после проверки и обсуждения полученного соглашения юрист покупателя отправляется в Управление с выданной покупателю версией документа, чтобы удостовериться, что соглашение о купли-продаже в распоряжении Земельного управления идентично тому, что выдано покупателю.

Подписание этого соглашение должно быть совершено не позже 30 дней с момента резервации транзакции.

Перевод денежных средств

Так как часть суммы уже уплачена ранее в форме резервационного депозита, в момент окончательного платежа за объект недвижимости покупатель должен передает лишь оставшуюся часть суммы.

Есть два пути для этого:

• Перевод суммы покупки в иностранной валюте на счет покупателя в тайском банке. Уже сам банк конвертирует валюту в баты.
• Если иностранец уже имеет счет в местном банке, то на этот счет переводится сумма в иностранной валюте, а от самого банка выписывается чек на указанную сумму, который передается продавцу. Продавец сможет его позже самостоятельно обналичить в конвертированной валюте.

Денежные переводы при покупке жилья в Таиланде иностранцами должны осуществляться только в иностранной валюте, а не батах. Лучше всего — в долларах США.

По результатам денежного перевода в тайский банк данный банк выпишет Свидетельство о сделке в иностранной валюте (Foreign Exchange Transaction Form, FET Form). Это свидетельство подтверждает акт транзакции денег от покупателя к продавцу.

Юрист проверит действительность документа и всего процесса.

Если покупаемая недвижимость находится под ипотекой, то покупателю надо будет уплатить оставшуюся сумму ипотеки продавца в тот банк, где эта ипотека была выдана. Платеж также должен быть сделан в иностранной валюте.

На этом этапе также окончательно определяются налоговые сборы, которые будут уплачены в дату совершения транзакции:

• Пошлина на транзакцию (Transfer fee) в размере 2% от оценочной стоимости объекта. В зависимости от достигнутой договоренности, может быть оплачена покупателем, продавцом или обоими;
• Подоходный налог (Withholding tax) в размере от 1%. У объекта есть оценочная стоимость и цена покупки — выбирается большая и налог исчисляется по ней. Данный налог имеет сложный процесс расчета, поэтому тут понадобится консультация юриста. Данный налог может уплатить продавец;
• Коммерческий налог (Specific Business Tax) в размере 3,3%. Также выбирается наибольшая сумма между оценочной стоимостью и ценой покупки. Налог взимается в том случае, если продавец владел недвижимостью менее 5 лет;
• Государственная пошлина (Stamp Duty) в размере 0,5%. Процесс расчета аналогичен двум предыдущим.

Проценты налогов указаны на 2021 год и могут измениться.

На практике, расходы при сделке купли-продажи недвижимости в Таиланде разделяются следующим образом: покупатель чаще всего оплачивает только пошлину на транзакцию, а прочие налоги оплачивает продавец.

В случае покупки недвижимости у застройщика существуют дополнительные сборы, которые оговариваются в контракте купли-продажи. Например:

• Выплата в амортизационный фонд;
• Сбор на обслуживание мест общего пользования;
• Сбор на установку счетчиков электричества, воды, установку телефона.

Налоги на недвижимость в Таиланде для нерезидентов, иностранцев, идентичны налогам для местных жителей. Но только если речь идет о налогах на сделки.

В целом же Таиланд известен повышенными налогами для иностранцев и прогрессивной шкалой налогообложения. Поэтому помните, чем дороже ваша покупка, тем большие налоги вы будете нести в будущем.

Предоставление документов для транзакции и регистрация сделки

Если покупателя в его отсутствие представляет юрист, покупатель должен предоставить тому следующие документы перед регистрацией сделки:

• Доверенность, чтобы юрист мог предоставлять документы от лица покупателя;
• Копию паспорта, в том числе страницу с данными об актуальной визе;
• Если покупатель состоит в браке, то необходимо предоставить копию паспорта супруга(-и) и свидетельство о заключении брака;
• Если покупатель состоит в браке, но покупает недвижимость исключительно на свое имя, то ему необходимо письмо-доверенность (Letter of Authorization) от супруга(-и) на совершение покупки;
• Имена родителей покупателя и родителей супруга(-и), если таковые имеются и если покупатель состоит в браке.

После этого можно приступать к регистрации сделки в отделении Земельного управления.

Происходит регистрация в дату, оговоренную на этапе резервации.

Продавец и покупатель, или их представители, а также представитель банка продавца, если недвижимость имеет непогашенную ипотеку, встречаются в отделении Земельного управления. Стороны передают сотруднику Управления все необходимые для транзакции документы, собранные к этому моменту.

Заполняется конечная форма заключения сделки и все сопутствующие документы.

Покупателю выдается дубликат Права собственности (Title Deed) с указанием, что теперь он — новый владелец недвижимости.

Все стороны уплачивают соответствующие налоги и сборы.

Транзакция завершена. В общих чертах, выше описаны все основные этапы покупки недвижимости в Таиланде.

Примечание: приведенная выше информация о покупке недвижимости в Таиланде не является полной и не имеет характера юридической рекомендации. Для получения исчерпывающей информации по данному вопросу обратитесь к юристу или агенту по недвижимости.

Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно?

Приобретение недвижимости в Таиланде удаленно — разрешено. Все необходимые этапы сделки может провести за покупателя его представитель-юрист при наличии необходимых доверенностей. Переводы между банками осуществляются удаленно. Немало объектов недвижимости, особенно предлагаемых агентствами недвижимости, имеют виртуальные туры. В данный момент в Таиланде наблюдается рост даже в секторе покупки недвижимости за криптовалюту. Нет никаких непреодолимых ограничений или условий, которые могли бы помешать покупателю совершить сделку без посещения страны.

Поможем в приобретении недвижимости в Таиланде

Если вы желаете понять, какие строительные компании Таиланда достойны внимания или находитесь в поиске заслуживающего доверия агентства недвижимости в Таиланде мы готовы вам помочь.

Thailand.Estate — это платформа, предоставляющая наиболее простой, быстрый и персонифицированный способ подобрать и купить недвижимость в Таиланде.

Как агрегатор, мы стремимся обеспечивать эффективную связь между покупателями, агентами и застройщиками.

Если вы желаете купить недвижимость в Таиланде для собственного пользования или в качестве инвестиции, вам будет оказана любая требуемая консультация, осуществлен подбор недвижимости и сопровождение в процессе ее покупки, а также дана всеобъемлющая и актуальная информация по всем юридическим вопросам.

Содержание недвижимости в Таиланде

Какие обязанности у владельцев недвижимости в Таиланде? Сколько придется тратить на сборы, а также оплату коммунальных услуг, возможно, управляющей компании? Как сдать жилье в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и другие вопросы по содержанию недвижимости в Таиланде читайте в нашем материале.

Оглавление

В Таиланде нет ежегодных налогов на недвижимость. Существуют только единоразовые сборы при регистрации объекта в земельном департаменте – 2-3% от стоимости объекта – которые оплачиваются в день сделки в земельном департаменте.

• Читайте опроцедуре приобретения недвижимости в Таиланде

Налоги на недвижимость

Налог на владение жилой недвижимостью в стране не предусмотрен. Ежегодная оплата налогов необходима только в случае коммерческого использования собственности. Тайская недвижимость облагается следующими налогами:

• Земельный налог
• Налог на развитие, которым облагается земля
• Налоги на использование строений то есть аренду

При сдаче недвижимости в аренду уплачивается 2 налога:

– подоходный от 5 до 30% (зависит от суммы прибыли, чем ниже прибыль, тем меньше налог)

– VAT 7% (уплачивается при годовом обороте свыше 1 800 000 батов или около $55 000)

Коммунальные платежи

Размер коммунальных платежей зависит от типа недвижимрсти, местоположения, площади и пакета предусмотренных коммунальных услуг.

Обслуживание территории

Самый крупный сбор. Чем шире инфраструктура в комплексе, тем больше платит собственник жилья. Стандартный пакет услуг включает круглосуточную охрану, содержание общего бассейна, уход за садом, освещение, обслуживание лифтов, вывоз мусора, мелкий ремонт в квартире. Обычно такие траты составляют от $0,5 до $1 за 1 кв. метр в месяц, включая услуги управляющей компании. Такса за содержание комплекса вносится управляющей компании раз в год.

Вода и электричество

Оплачивается по счётчикам.

Электричество в Таиланде дорогое — $0,15 за 1 кВт*ч. В месяц можно «нажечь» на $100. При жарком климате часто используют кондиционер, на который и приходится наибольшее потребление электричества. Если же использовать технику разумно, можно сократить месячные затраты на электроэнергию до $30-60 в квартире в 50 кв.м.

Вода подается в квартиры холодной. Горячей она становится уже в квартирах благодаря электрическим водонагревателям. Счет за потребленную электроэнергию выставляется в начале месяца по факту расхода за предыдущий. Оплатить его надо в первые две недели после получения. Иначе начнут начислять пени и штрафы, причём существенные.

В Таиланде кубометр называется юнит. В среднем за юнит берут $1,06.

Обычно управляющему комплекса оставляют депозит на несколько месяцев вперед, затем собственник получает отчет о расходованных средствах. Также оплатить счета за воду и электричество в Таиланде можно во многих супермаркетах.

Интернет, ТВ, телефон

Стационарными телефонами в Таиланде иностранцы почти никогда не пользуются. Купить сим-карту для мобильного можно у операторов сотовой связи и в простых супермаркетах. Цены на звонки внутри страны – от 1 бата ($0,03). Можно приобрести пакеты с подключенным интернетом. За стационарный интернет в квартире платится около $20 в месяц. Обычно деньги вносятся на год вперед в офисе провайдера или на ресепшен в комплексе.

Кабельное телевидение в Таиланде стоит около $10 в месяц. Оплатить можно у провайдера или через управляющего. Во многих жилых комплексах телевидение уже включено в оплату за содержание комплекса.

Страхование недвижимости

В Таиланде нет требований по обязательному страхованию недвижимости для иностранцев. Вы можете оформить полис по собственному желанию. Но прежде чем пойдете договариваться со страховой компанией, уточните в вашем комплексе – многие включают эту услугу в ежегодную таксу поддержки. Средняя стоимость страховки – около 400 бат в месяц.

Пример расчета расходов на содержание квартиры в Таиланде:

Квартира, 45 кв. м, современный жилой комплекс на Пхукете

• Содержание комплекса — 21 600 бат
• Электричество и вода (если в квартире постоянно живут) – 12 000 бат
• Интернет – 7000 бат
• Кабельное ТВ – 4200 бат
• Страховка – 5200 бат

Итого: 49 800 бат или около $1 500 в год

Сдача недвижимости в аренду

Иностранные собственники могут сдавать недвижимость в Таиланде в аренду тремя способами:

Самостоятельно

В этом случае готовить квартиру для аренды, искать жильцов и решать все возникающие вопросы придется самостоятельно. Подход требует времени и знаний рынка, зато потенциально позволяет получить самый высокий доход.

Сдача в аренду через агентство

Можно заключить договор с агентством, которое возьмет на себя все заботы. Риэлторы будут рекламировать вашу квартиру, искать гостей, брать с них квартплату, готовить недвижимость к аренде, встречать жильцов в аэропорту, выселять, следить за уборкой, оплатой налогов и коммунальных платежей. Вы сможете согласовать с агентством график – когда отдыхаете сами, а когда квартиру можно сдавать. Подобные услуги стоят 20% от стоимости аренды.

Сдача в аренду через управляющего с гарантированным доходом

Вы заключаете договор с управляющей компанией на 3-5 лет и отдаете свою недвижимость в арендную программу. Все заботы перекладываются на управляющего, а собственник ежегодно получает фиксированную сумму на счет – 7-8% от стоимости недвижимости. Однако вы сами сможете отдыхать в квартире только 30-45 дней в году, причем не в пиковый сезон. Чтобы воспользоваться программой, нужно еще на стадии покупки выбрать комплекс, который предоставляет подобные услуги.

• Подробнее про арендные программы застройщиков в Таиланде читайте в статье«Калькулятор. Покупаем квартиру для инвестиций на Пхукете».

Коммунальные услуги в Таиланде всегда оплачивает собственник недвижимости. Сюда входит плата за обслуживание комплекса, интернет, телевидение. А вот расходы на электричество и воду оплачивают арендаторы. Чаще всего, передают деньги по факту выезда, а владелец уже расплачивается по счетам.

Типичные апартаменты в одном из жилых комплексов Пхукета. Обычно наибольшим спросом пользуются предложения с 1-2 спальнями.

Управляющие компании

Во время отсутствия владельца в Таиланде необходимо, чтобы кто-то управлял недвижимостью. Обычно в каждом ЖК есть одна управляющая компания, которая следит за всем комплексом. Ее нанимает застройщик еще в период строительства.

Функции управляющей компании:

— Следить за общей прилегающей территорией: круглосуточная охрана, содержание общего бассейна (если есть), озеленение, свет, лифты, вывоз мусора. Стандартные ставки за такие услуги — $1-2 за кв. м квартиры (или участка под виллой) в месяц. Деньги вносятся раз в год управляющей компании. Причем, из этих средств начисляется зарплата обслуживающему персоналу, который проводит мелкий ремонт в квартире, если есть в этом нужда.

— Следить за каждым объектом недвижимости: осуществлять уборку, уход за садом и бассейном, оплачивать счета. Собственник заключает договор с управляющей компанией, где указывает необходимую частота данных услуг.

Расценки:

• Уборка – в среднем $15-20 за раз
• Чистка бассейна (на вилле) – около $70 в месяц (1 раз в неделю)
• Уход за садом (на вилле) – около $70 в месяц (1 раз в неделю)

Стоимость жизни в стране

Общественный транспорт развит плохо. Есть несколько рейсовых автобусов. Но обычно иностранцы передвигаются на арендованных мотобайках (около $100 в месяц) или машинах (около $450 в месяц). Владельцы, которые часто приезжают, потом приобретают автомобиль.

Питаться можно в ресторанах в туристической зоне или в традиционных тайских кафе. В среднем, на питание для двух человек следует заложить в бюджет — $50-70 в день.В ресторанчике в туристической зоне средние цены: салат – $3-4, горячее – $7-10, кофе — $3-4. Вдоль дорог часто можно встретить простые тайские кафе с пластиковой мебелью. Там цены в два раза ниже.

Конечно, собственники недвижимости в Таиланде могут готовить самостоятельно. Вот типичные цены на продукты в местных сетевых магазинах. Также в Таиланде много продуктовых рынков на улице, где цены еще ниже.

Продажа недвижимости. Процедура, налоги

В первую очередь владельцу необходимо решить, каким образом он будет продавать свою недвижимость в Таиланде.

• Самостоятельно: заниматься распространением информации о продаже (выкладывать информацию на сайты о недвижимости, связываться с агентствами и заключать договора, осуществлять показы недвижимости, обсуждать условия)
• Через агентство недвижимости.

Необходимо уведомить о будущей продаже управляющую компанию, так как иногда к ней в офис обращаются потенциальные покупатели.

Каждая сделка на вторичном рынке проходит по-разному. Она отличается в зависимости от того, как и на кого оформлена недвижимость, от статуса покупателя, от места нахождения его средств, от наличия рассрочки. В любом случае, сделку должен сопровождать грамотный юрист, услуги которого обойдутся в $700-1000.

Налоги при продаже

Зависят от статуса недвижимости, статуса продавца, сколько лет объект был в собственности, от оценочной стоимости недвижимости в земельном департаменте. Покупатель и продавец платят примерно по 2-3% от стоимости недвижимости.

Кроме того, продавец платит подоходный налог (налог на прирост капитала при увеличении стоимости объекта) в случае, если недвижимость была в собственности менее 5 лет. Налог считается в зависимости от суммы прибыли.

Если продающая сторона — компания, то подоходный составит 1% от официальной оценочной цены или контрактной цены в зависимости от того, что больше. Если продавец — физическое лицо, то подоходный налог рассчитывают на основе предельной налоговой ставки (за исключением того, что первые 100 000 батов облагаются налогом — 5%) за минусом стандартного вычета по количеству лет владения из оценочной стоимости.

Подоходный налог (бат):

• от 1 до 100 000 — 5%
• 100 001-500 000 — 10%
• 500 001-1 000 000 — 20%
• 1 000 000-4 000 000 — 30%
• свыше 4 000 000 — 37%

Размер вычета в зависимости от срока владения:

• 1 год — 92%
• 2 года — 84%
• 3 года — 77%
• 4 года — 71 %
• 5 лет — 65%
• 6 лет — 60%
• 7 лет — 55%
• 8 лет и более — 50%

Пример расчёта налога с продажи

Продавец владел кондоминиумом менее двух лет, официальная оценочная стоимость объекта — 3 000 000 батов (около $92 000):

• Рассчитаем вычет по количеству лет владения:
  3 000 000 – 3 000 000 х 84% = 480 000 батов
• Поделим полученную сумму на количество лет владения собственностью:
  480 000 / 2 = 240 000 батов
• Рассчитаем налог, используя установленные ставки:
  100 000 х 5% = 5 000 батов
  140 000 х 10% = 14 000 батов
  5 000 + 14 000 = 19 000 батов
• Умножим полученную сумму на количество лет владения:
  19 000 х 2 = 38 000 батов — итоговая сумма к уплате.

Сумма к оплате не должна превышать 20% от общей стоимости сделки.