Что такое федеральная собственность на землю и какие участки к ней относятся

Содержание

Федеральная собственность на землю

Правовой режим земельных участков, находящихся в федеральной собственности, регламентируется ст. 17 ЗК РФ. В частности, данная правовая норма устанавливает основания возникновения собственности на землю, находящейся в федеральном ведомстве.

Земельные участки на территории РФ признаются одним из главных природных ресурсов. Именно поэтому многие граждане столь рьяно желают стать собственником земель, воплощая в жизнь свое право на частную собственность. Современное законодательство предусматривает следующие виды собственности земельных участков:

государственная собственность на земли, которые причисляются к перечню участков, находящихся в ведомстве РФ.
муниципальная собственность, которая принадлежит муниципалитетам.
частная собственность граждан.

В свою очередь государственная собственность включает в себя федеральную землю и земельные участки субъектов РФ. Подобная классификация закрепляется гл. III ЗК РФ.

Общие и специфические основания возникновения федеральной собственности на землю

Правовой режим земельных участков, находящихся в федеральной собственности, регламентируется ст. 17 Земельного кодекса РФ. В частности, данная правовая норма устанавливает основания возникновения собственности на землю, находящейся в федеральном ведомстве.

Таким образом, к землям федерального значения можно отнести:

участки, которые признаются таковыми согласно федеральным законам;
участки, находящиеся в собственности у российского государства, что стало возможным после разграничения государственных земель по различным категориям;
участки земель, которые были приобретены РФ с учетом правила и на основаниях, предусмотренных законодательством РФ.

Однако существуют и определенные специфические основания (правила), которые обуславливают собой процесс возникновения федеральной собственности на землю. Подобная экспроприация происходит двумя основными методами:

РФ может начать процесс, который подразумевает изъятие земельных участков, находящихся в собственности у частных лиц. Подобный механизм является достаточно ярким и показательным примером того, как осуществляется перевод участка из муниципальной или частной собственности граждан в федеральную. При этом право принудительного изъятия земельного участка для обеспечения муниципальных или же государственных нужд осуществляется посредством выкупа, что предусмотрено ст. 279 ГК РФ.
Национализация земли представляет собой второй способ возникновения права федеральной собственности на землю. Согласно пунктам ст. 235 ГК РФ условия и порядок подобного изъятия собственности у граждан подразумевают компенсационную выплату (выкуп) стоимости участка совместно с тем, когда будет опубликовано постановление, а также возмещение любых дополнительных издержек.

При этом следует понимать, что национализация земли и выкуп участков у граждан с целью обеспечения государственных нужд, не представляют собой один и тот же процесс, несмотря на то, что любая процедура осуществляется с дальнейшим возмещением финансовых убытков.

Изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа

Процедура изъятия участков, находящихся в собственности у простых граждан, для обеспечения государственных и муниципальных нужд регламентируется Земельным кодексом РФ. Выкуп представляет собой один из самых востребованных правовых механизмов подобного изъятия. Однако закон гласит о том, что выкуп земель для государственных и муниципальных нужд осуществляется лишь в исключительных случаях, что позволяет защитить интересы простых граждан.

Выкуп земельных участков для государственных или же муниципальных нужд происходит в том случае, если получено распоряжение исполнительного органа.

При этом подобное решение могут принимать как исполнительные органы на федеральном уровне, так и региональном. При этом органы местного самоуправления не имеют подобного права, поэтому чтобы осуществить выкуп для муниципальных нужд, местные органы власти должны обратиться к вышестоящим инстанциям.

Юридическая практика, направленная на выкуп земельных участков для нужд государства, как правило, подразумевает одновременный перевод права собственности третьему лицу. На подготовительной стадии изъятия после возникновения государственных и муниципальных нужд участие граждан, т.е. собственников участка, является обязательным условием для проведения сделки. Если этот порядок будет нарушен, то собственник может обратиться за защитой своих прав в суд.

Далее осуществляется процедура непосредственного изъятия земли, когда лицо получает выкуп за утраченную собственность.

Порядок изъятия земельного участка

Порядок и законодательная процедура изъятия земель у граждан закреплены земельным законодательством и подразумевают соблюдение нескольких ключевых стадий (осуществляется в соответствии с статьями 279-281 ГК РФ):

После того как будет принято решение об изъятии земель, находящихся у граждан в собственности, для государственных или муниципальных нужд, госорганы должны направить письменное уведомление владельцу в срок не позднее 1 года до того, как пройдет выкуп.
Правила и порядок изъятия собственности на землю предусматривают отдельные гарантии для граждан, подразумевающие, что в указанный срок после того, как будет получено постановление, участок не может быть изъят без воли субъекта правоотношений, какими бы не были причины возникновения государственных нужд.
Далее происходит процедура ценовых торгов: госорганы и собственник участка устанавливают выкуп за интересуемую землю.

Если владелец земельного участка считает, что подобное право госорганов на изъятие собственности незаконное, независимо от причины его возникновения, то он может обратиться в судебную инстанцию на основании гл. 24 АПК РФ и гл. 25 ГПК РФ.

Основания изъятия земельного участка

Основания и условия, необходимые для изъятия земельных участков, являются исчерпывающими и закреплены в ст. 49 ЗК РФ:

передача земель для государственных нужд происходит в случае, если таковым образом РФ может решить свои проблемы с выполнением международных обязательств
перевод участков из частной в государственную собственность происходит в случаях, если необходимо размещение государственного объекта, но другие варианты для строительства отсутствуют
после возникновения обстоятельств, закрепленных федеральным законодательством, может быть начата процедура выкупа территорий.

Однако в нормативно-правовом акте РФ предусмотрены случаи, когда передача земли невозможна, даже если соблюдены условия, перечисленные выше:

земли, которые находятся на территории особо охраняемых зон, не могут быть подвержены изъятию, так как имеют особый правовой режим их использования (Ст. 93 ЗК РФ);
земли лесных территорий, которые принадлежат к первой группе (ст. 101 ЗК РФ).

Подобные условия ограничения необходимы для того, чтобы соблюдались интересы охраны участков лесного, заповедного и сельскохозяйственного предназначения.

Принудительное изъятие земельного участка

Земельное право и законодательство предусматривают случаи, когда происходит принудительное изъятие земельного участка у граждан для муниципальных или государственных нужд. Регламентирует данный процесс ГК РФ, а именно ст. 235 ГК РФ, где дан исчерпывающий перечень возникновения оснований для подобных законных действий.

земельные участки, подлежащие изъятию, — это в первую очередь территории сельскохозяйственных угодий, которые использовались не по целевому назначению;
земельные участки, подлежащие изъятию, — это также территории, которые отчуждаются из-за нарушения собственником оснований договора, например, при невыплате кредита;
земельные участки, подлежащие изъятию, — это территории, которые необходимы для обеспечения нужд гражданской обороны.

При этом законодательство предусматривает основные виды принудительного изъятия земли:

Обязательным основанием для отчуждения земель при нарушении собственником условий договора (в первую очередь, кредитного) является решение судебного органа, которое должно вступить в силу. Если гражданин не исполняет решение суда, то возбуждается исполнительное производство. Иными словами, перевод из частной собственности происходит путем взыскания судебными приставами на основаниях исполнительного листа.
Реквизиция процедура принудительного изъятия земельной собственности, которая осуществляется во время чрезвычайных ситуаций. В данном случае принудительное отчуждение земли носит временный характер и направлено на защиту гражданских интересов, жизни и здоровья людей в результате стихийных бедствий и техногенных катастроф.
Конфискация – это процесс, когда земельные участки, подлежащие изъятию, отчуждаются в пользу государства по причине административных нарушений или уголовно наказуемых деяний. Изъятие осуществляется на основе вынесенного судом решения.

Юридическая практика неоднократно фиксировала случаи, когда граждане блокировали принудительное изъятие земельных участков. Основная причина подобных прецедентов — вынесение решения об отчуждении земли муниципалитетами с нарушением правила о том, что муниципальные образования должны обращаться в подобных случаях к вышестоящим органам исполнительной власти.

Национализация как способ приобретения земельных участков в федеральную собственность

Национализация земли представляет собой самостоятельный механизм изъятия частных землевладений в федеральную собственность.

Национализация земли регламентирована ст. 235 ГК РФ.

Если обратиться к гражданскому праву, то понятие «национализация земли» или другого имущества является одной из самых непроработанных категорий права. В литературе приводится несколько определений данному понятию, огласим лишь одно из них.

Национализация — это государственно-властный акт, созданный на законных основаниях, направленный на принудительное прекращение права частной собственности и передачу имущества в федеральную собственность с целью обеспечения условий для функционирования того или иного государственного сектора.

Данное определение позволяет вывести следующие отличительные черты национализации:

государственно-волевой акт, иными словами, национализация земель возможна только уполномоченными представителями органов исполнительной власти (ст. 35 Конституции РФ).
законный акт: национализация земли возможна только при соблюдении законности. В ином случае любые действия будут признаны насилием и принуждением со стороны органов государственной власти, несмотря на основания возникновения нужд.
принудительный акт: оспорить необходимость национализации невозможно, но при этом не должны отмечаться факты уменьшения размера имущества.
возмездный акт: национализация земли должна происходить только на основе равноценной выплаты владельцу справедливой стоимости земельного участка. В ином случае национализация земли будет признаваться незаконным действием со стороны органов исполнительной власти.

Передача земли из федеральной собственности в муниципальную

Муниципальные органы имеют право обратиться к вышестоящим звеньям исполнительной власти за переводом определенной территории в муниципальную собственность, чтобы решить определенные проблемы и задачи.

Передача земельных участков из федеральной собственности в муниципальную происходит на безвозмездной почве.

Данное правило закреплено ст. 39.31 действующего ЗК РФ.

При этом процедура начинается с получения органами исполнительной власти заявления от главы муниципального образования, для которого требуется новый надел. Если земельный участок состоит на государственном учете, то вместе с заявлением на перевод территорий, находящихся в федеральной собственности, необходимо прикрепление документов с указанием кадастрового номера интересуемых участков. В случае если участок только будет образовываться, то должны быть вложены документы межевания.

Федеральный орган после получения заявления от муниципалитета обязан в течение одного месяца опубликовать постановление о том, что происходит передача собственности, или принять решение об отказе отчуждения участков, находящихся в собственности РФ.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Публичные земли

Под «публичными землями» понимают земли (земельные участки), не находящиеся в собственности граждан и юридических лиц (частной собственности). Условно их можно разделить на две группы:

земельные участки, не отнесенные к собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований, т.е. земли, государственная собственность на которые не разграничена. Следует подчеркнуть, что субъект права собственности на такие земли (которых в настоящее время большинство в РФ) пока не определен и до момента разграничения прав на них ими распоряжаются органы власти, уполномоченные на то законодательством;
земельные участки, отнесенные к собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований, то есть земли, государственная собственность на которые разграничена.

В Земельном кодексе РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (далее — ЗК РФ) содержится исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности публичными образованиями (ст. 17-19 ЗК РФ): Российская Федерация (федеральная собственность), субъекты РФ и муниципальные образования далее совместно будут именоваться «публичными образованиями».

А. Земельные участки, которые признаны федеральными законами собственностью соответствующих публичных образований.

Пока данное основание применимо только к федеральной собственности. Начиная с 1992 г. был принят ряд федеральных законов, в которых в той или иной форме провозглашалась федеральная собственность на землю (например п. 10 ст. 1 ФЗ от 31 мая 1996 г. «Об обороне»). В ЗК РФ также содержится нормы, признающие земли федеральной собственностью, в частности п. 4 ст. 87 ЗК РФ, согласно которому земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту государственной границы РФ, другими объектами, отнесенными к ведению РФ в соответствии со ст. 71 Конституции РФ, являются федеральной собственностью.

Для возникновения права собственности РФ на земельные участки недостаточно одного провозглашения этого в федеральном законе. Необходима также государственная регистрация права собственности на земельные участки в порядке, предусмотренном законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 апреля 2005 г. N 12796/04).

Б. Земельные участки, право собственности на которые возникло у публичных образований при разграничении государственной собственности на землю.

ЗК РФ и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства предусматривают разграничения государственной собственности на землю на: собственность Российской Федерации, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований. Правовое основание и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами (пп. 9 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», принятие которого предусмотрено пп. 9 п. 1 ст. 1 и п. 2 ст. 16 ЗК РФ, был подписан 17 июля 2001 г. и введен в действие на всей территории России 20 января 2002 г. Процесс разграничения государственной собственности на землю вышеуказанных образований в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 25 октября 2001 г. №745 «Об утверждении Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости» предполагалось завершить к 2008 г. Однако по данным Минэкономразвития России, подсчитано, что если существующие темпы разграничения государственной собственности на землю будут сохранены, то процесс будет завершен к 2023 г. Поэтому в настоящее время рассматривается вопрос об упрощении и ускорении процедуры разграничения.

В. Земельные участки, приобретенные публичными образованиями по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Такими основаниями согласно Гражданскому кодексу РФ (ч.1) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (далее – ГК РФ), в частности, являются:

договоры купли-продажи, мены, дарения или иная сделка об отчуждении имущества (ст. 218 ГК РФ);
отказ от права собственности (ст. 236 ГК РФ);
реквизиция и конфискация земельных участков у собственников (ст. 242, 243 ГК РФ);
изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ);
изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением или используется с нарушением законодательства (ст. 284, 285 ГК РФ).

Собственниками земельных участков по гражданско-правовым договорам как правило становятся муниципальные образования и субъекты РФ (например, в порядке реализации преимущественного права покупки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения).

Важность деления публичных земель на: разграниченные и неразграниченные определяется прежде всего тем, что в зависимости от этого обстоятельства определяется орган власти, уполномоченный на распоряжение ими. Именно этот орган власти принимает заявления лиц, заинтересованных в предоставлении земельных участков для строительства, предварительно согласовывает место размещения объекта, предоставляет земельные участки для строительства, а также инициирует процесс предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.

Субъекты публичной собственности

В отечественном законодательстве государство (как публично-правовое образование) традиционно рассматривается как особый, самостоятельный субъект права наряду с юридическими лицами и гражданами. В этом качестве оно может выступать и субъектом права собственности (собственником) на землю, земельный участок.

Особенностями правового положения субъектов публичной собственности являются:

— во-первых, наличие у них особых, властных полномочий (функций), позволяющих им принимать нормативные акты, регламентирующих порядок осуществления принадлежащего им права собственности;

— во-вторых, осуществление этого права в публичных (общественных) интересах.

Публичная собственность в соответствии с российским законодательством может быть как государственной, так и муниципальной. Право государственной собственности характеризуется множественностью субъектов, в роли которых выступают Российская Федерация в целом (в отношении имущества, составляющего федеральную собственность) и ее субъекты — республики, края, области и т.д. (в отношении имущества, составляющего их собственность).

Субъектами права государственной собственности выступают государственные (публично-правовые) образования в целом, то есть Российская Федерация и входящие в ее состав республики, края, области и т. д., но не их органы власти или управления (п. 3 ст. 214 ГК). Последние выступают в имущественном обороте от имени государственного образования и в соответствии со своей компетенцией осуществляют те или иные правомочия публичного собственника (ст. 125 ГК).

Муниципальная собственность относится к публичной, а не частной собственности, так как ее субъекты являются публично-правовыми образованиями. Муниципальная собственность не является разновидностью государственной собственности, а представляет собой самостоятельный вид публичной собственности. Однако в качестве участников имущественных отношений муниципальные образования приобретают особый, публично-правовой статус. Поэтому их положение как собственников строится по модели государственной собственности.

Субъектами права муниципальной собственности согласно с п. 1 ст. 215 ГК признаются городские и сельские поселения и иные муниципальные образования в целом. От имени муниципального образования-собственника его правомочия в соответствии со своей компетенцией могут осуществлять те или иные его органы (ст. 125, п. 2 ст. 215 ГК РФ), что не делает их однако собственниками данного имущества. Какой именно государственный или муниципальный орган вправе выступать в тех или иных конкретных имущественных отношениях от имени государственного или муниципального образования, определяет установленная законодательством компетенция этого органа. Так, при отчуждении определенного государственного или муниципального имущества в частную собственность в порядке приватизации от имени отчуждателя-собственника в соответствии с законодательством о приватизации государственных и муниципальных предприятий выступают соответствующие комитеты и фонды по управлению имуществом. Например, приобретение или реализация находящихся в государственной собственности памятников истории и культуры производится через органы охраны этих памятников, в роли которых выступает Министерство культуры и его органы. Если же речь идет об имущественной ответственности государственных образований, то ответчиками по соответствующим искам в большинстве случаев становятся органы Министерства финансов. Но во всех перечисленных ситуациях стороной тех или иных конкретных правоотношений в юридическом смысле выступает государство или иное публично-правовое образование, а не его орган.

В современном российском законодательстве не используется понятие «всенародное достояние» («неотъемлемое достояние народов») или аналогичных ему применительно к федеральной или иной государственной собственности. Ранее это понятие использовалось прежде всего в отношении земли и других природных ресурсов (а также некоторых памятников истории и культуры). Оно могло трактоваться в качестве особого правового режима, исключавшего чье-либо (в том числе и государства) право собственности на соответствующий объект. Теперь эти ресурсы рассматриваются как «основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории», что не создает для данных объектов никакого специального гражданско-правового режима. Так, это зафиксировано в частности в п. 1 ст. 3 ЗК РФ.

Публичная собственность на землю (собственность публичных образований)

Содержание права собственности, которое распространяется на любые объекты гражданских прав, в том числе земельные участки, установлено гражданским законодательством. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Кроме традиционного перечня правомочий, установленного в отношении любого собственника (триада) собственник публичных образований имеет полномочия и по управлению собственностью. В ЗК РФ выделены 3 статьи, посвященные вопросам регулирования прав собственности на публичные земли в России – ст. 17 «Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю», ст. 18 «Собственность на землю субъектов РФ», ст. 19 «Муниципальная собственность на землю».

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Государственная собственность на землю

Эволюция концепции государственной собственности на землю

Законодатель признает землю и другие природные ресурсы основой жизнедеятельности народов России: соответствующие положения отображены в ст. 9 Конституции РФ. Официальная правовая доктрина советского периода относила землю, недра, воды и живую природу в их естественном состоянии к народному достоянию.

Ст. 10 Конституции СССР 1977 года декларировала неотъемлемое право народов владеть, пользоваться и распоряжаться землями, на которых они проживают. Земельный фонд находился в ведении Советов народных депутатов, наделенных полномочиями передавать их гражданам, предприятиям и учреждениям исключительно в пользование.

Постулаты советского права:

признание земли и других природных ресурсов объектом исключительной госсобственности;
общность земельных ресурсов, абсолютная публичность их правового режима;
непризнание возможности нахождения земель, недвижимости, средств производства в руках частных собственников;
изъятие земельных участков из гражданского оборота.

После смены государственного строя идеологическая концепция, в которой земля одновременно признавалась достоянием народа и собственностью государства, была подвергнута критике. Ведь очевидно, что государство и народ нельзя отождествлять. Многие цивилисты и вовсе заявляют о бессодержательности такой категории как «народное достояние».

Между тем, советский подход отражает особую значимость земельного фонда для развития государства и общества. Нельзя отрицать, что принятие решений в отношении земельных участков требует учета не только частных, но и публичных интересов. Сегодня просматриваются предпосылки к формированию качественно новой модели госсобственности и общественного достояния, не отрицающих друг друга.

Понятие государственной собственности на землю

Распад СССР ознаменовал прекращение государственной монополии на земельные ресурсы. Они могут принадлежать муниципалитетам, находится в частных руках. Все формы собственности признаются и защищаются в равной мере (ст. 8, 9 Конституции РФ).

Определение госсобственности на землю в законодательстве отсутствует.

Ч. 2 ст.214 Гражданского и ч. 1 ст. 16 Земельного кодексов устанавливают, что земли, не принадлежащие гражданам, организациям и муниципалитетам, находятся в собственности государства. Это положение обрело общеобязательный характер 1 января 1995 г. с введением в действие части I ГК РФ. Предписания ЗК РФ вступили в действие 29 октября 2001 г.

Законодатель устанавливает государственную собственность по остаточному принципу. Однако это вовсе не свидетельствует о ее малозначимости. Наоборот, государственный земельный фонд составляет основу суверенитета и хозяйства страны. Использования остаточного принципа для отграничения государственных земель от частных и муниципальных имеет объективные причины.

Компетенция РФ распространяется на все земли, находящиеся в пределах ее суверенной территории. Часть их являются целиной, земельные участки из них не сформированы.
Согласно ст. 131 ГК РФ права на недвижимость (собственность, хозяйственное ведение, постоянное пользование, долгосрочная аренда, ипотека, сервитуты) подлежат обязательной госрегистрации. Между тем, земельный кадастр и реестр недвижимости (ГКН и ЕГРП) созданы только в 1997 году. Оба информационных ресурса не содержат сведений об огромном массиве земель.

При иной формулировке ст. 214 ГК РФ и ст. 16 ЗК РФ следовало бы допустить, что земли целины не имеют собственника, являются «ничейными». Такое положение способствовало бы их самозахвату с последующим выдвижением требований о признании собственности на основании ст. 234 ГК РФ «Приобретательная давность».

Поэтому, использование такого приема нормотворческой техники как остаточный принцип в отношении земель госсобственности не только оправданно, но и является единственно возможным вариантом.

Виды государственной собственности на землю

Исключительная государственная собственность на землю на территории современной РФ возникла в 1917 году, в связи с принятием II Всероссийским съездом Советов Декрета «О земле». Весь земельный фонд в границах СССР признавался единым неделимым объектом госсобственности. Он не был разграничен между административно-территориальными единицами того времени (республиками, областями, краями).

Муниципальная собственность как правовое явление появилось в России относительно недавно. Сегодня госсобственность на землю нельзя отождествлять с муниципальной. Виды госсобственности согласно праву:

общефедеральная;
субъектов РФ.

На практике существует третий вид – «общая», физически и юридически неразграниченная госсобственность. Словосочетание «государственная собственность» применительно к земле в разных ситуациях может подразумевать:

родовое понятие (общефедеральную собственность + субъектную собственность);
неразграниченную, существующую только де-факто госсобственность.

Госсобственность любого из видов может возникать:

по основаниям, оговоренным федеральным законодательством;
вследствие разграничения госсобственности;
по основаниям, предусмотренным ГК РФ: купля, мена, наследование, дарение, перераспределение, изъятие для публичных нужд.

В отношении городов федерального значения Москвы, Петербурга и Севастополя действуют специальные правила. Отказ частного владельца от участка, находящегося в пределах одного их названных субъектов РФ, влечет его переход в распоряжение города. Городские власти Москвы, Петербурга и Севастополя вправе установить, что в случае отказа участок переходит непосредственно в собственность муниципалитета, на территории которого он расположен.

Ст. 18 ЗК РФ предполагает возможность безвозмездной передачи федеральных земель в собственность субъектов РФ. Обратная ситуация невозможна. Что до возмездной передачи, то субъекты РФ и центральное правительство вольны заключать сделки по этому поводу в пределах своей компетенции.

Сегодня земельное законодательство находится в фазе развития и становления. Одна из его ключевых проблем – размежевание федеральной, муниципальной и субъектной собственности на землю.

Правовой режим государственной собственности на землю

Положению государства как участника земельных отношений присущ дуализм. В частноправовых отношениях оно выступает наравне с другими землепользователями, в публично-правовых – в качестве наделенного властными полномочиями субъекта.

Государство вправе реализовывать все обычные правомочности по владению, пользованию, распоряжению земельными ресурсами. Оно связано целевым назначением и разрешенными способами использования принадлежащих ему участков.

Земельными угодьями от имени государства распоряжаются органы исполнительной власти согласно компетенции. Последние, среди прочего, уполномочены передавать земли государственного фонда в собственность, возмездное или безвозмездное пользование. Ст. 71 Конституции РФ декларирует принцип раздельного управления землями, согласно которому общефедеральной и субъектной собственностью распоряжаются госструктуры разного уровня. Однако в большинстве случаев он не реализуется.

Будучи субъектом властных полномочий, государство может изъять земельный участок в связи с его ненадлежащим использованием (ст. 284–286 ГК РФ). Мотивируя свои действия публичными нуждами, уполномоченные госструктуры вправе инициировать прекращение частной собственности на землю без наличия каких-либо нарушений со стороны землевладельца (ст. 282 ГК РФ). Действия властей могут сопровождаться принудительным изъятием размещенной на таких участках недвижимости (ст.239 ГК РФ).

Сегодня земли государственного фонда наиболее обширны по площади. Они имеют исключительную экономическую и экологическую значимость. На государственных землях размещается большинство промышленных предприятий и особо охраняемых территорий. Согласно п. 4 ст. 87 ЗК РФ исключительно в федеральной собственности могут находиться земли, занятые:

объектами атомной энергии, космической деятельности;
федеральными энергетическими системами;
путями сообщения федерального значения;
объектами, обеспечивающими обороноспособность, защиту госграницы.

Особенностью правового режима земель, пребывающих в муниципальной и госсобственности, также является:

возможность их приватизации, получение в бессрочное и срочное безвозмездное пользование;
преимущественно конкурсный порядок заключения договоров аренды.

Образование земельных участков из земель государственной собственности

Применительно к государству важно понимать разницу между двумя понятиями: «право собственности на земли», имеющим публично-правовой оттенок, и «право собственности на земельный участок», которому присущ частноправовой. Чтобы использовать принадлежащие ему угодья тем или иным способом, государству необходимо образовать земельные участки, установить их целевое назначение.

Однако государство одновременно владеет огромным массивом целинных земель, не задействованных в хозяйственном обороте. В последнем случае речь идет о собственности на земли. Для сравнения: частное лицо может быть только собственником участка. Права собственности на земли в рассмотренном понимании у гражданина или организации возникнуть не могут.

Правовая регламентация образования участков из земель госсобственности обеспечена ст. 11.3 ЗК РФ.

Они являются специальными по отношению к общим нормам, оговоренным ст. 11.2 этого Кодекса, имеют приоритет в применении.

По общему правилу образование участков из земель госсобственности осуществляется на основании решений органов исполнительной власти соответствующего уровня.

Исключение: образование участков в пределах застроенных территорий, в отношении которых принято решение о застройке в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. В этом случае решение принимает лицо, с которым заключен договор о развитии такой территории (п. 7 ст. 11.2 ГК РФ). Решение хозяйствующего субъекта должно соответствовать документации о планировке территории. В противном случае оно может быть отменено в судебном порядке.

Уполномоченные госорганы вольны принимать решения о первичном образовании участков из целины на свое усмотрение, как вариант – по инициативе лиц, заинтересованных в их предоставлении в собственность либо пользование. Если речь идет о преобразовании уже существующих участков, необходимо согласие всех землепользователей (арендаторов; граждан, которым участки предоставлены в пожизненное наследуемое владение и подобное).

Согласие не запрашивается:

у лиц, в пользу которых установлен сервитут, поскольку сервитуты продолжают действовать в прежних границах и после преобразования участков;
у государственных унитарных предприятий, поскольку государство – их единственный учредитель;
в случае преобразования участков по решению суда;
при изъятия участка для публичных нужд.

Образование участков госсобственности происходит на основании одного из таких документов:

проект межевания территории;
проектная документация лесного участка;
схема расположения участка на кадастровом плане территории.

Утвержденный проекта межевания требуется в случаях, когда вновь образуемый участок госсобственности расположен в границах:

территории, подлежащей комплексному освоению;
территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии;
земель, предоставленных для садоводства, огородничества, дачного хозяйствования;
квартала, иного элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными зданиями.

Предоставление земли из государственной собственности

Одной из особенностей публичной собственности на землю является ограниченность административного усмотрения уполномоченных госструктур.

Частный собственник волен распоряжаться своей землей в рамках закона как пожелает. Он сам решает, передавать ему землю в аренду или нет, с кем именно заключать договор, какую плату запросить. Исполнительный орган, наоборот:

зачастую не может отказать заинтересованному лицу в предоставлении участка в собственность либо пользование;
вынужден рассчитывать арендную плату согласно утвержденной правительством методике;
по общему правилу выбирает контрагента в конкурном порядке (через аукцион);
в ряде случаев обязан предоставлять земли бесплатно.

Правовые основания получения участков из земель госсобственности оговорены ст. 39.1 ЗК РФ. В их числе:

арендный договор;
договор безвозмездного пользования;
гражданско-правовое соглашение купли-продажи;
решение уполномоченного госоргана на случай приватизации земли, предоставления ее в постоянное бесплатное пользование.

Закон о разграничении государственной собственности на землю

Одним из этапов реализации земельной реформы в РФ стало принятие 17.07.01 ФЗ-101 «О разграничении госсобственности на землю». Нормативный акт начал действовать 20.01.02, через полгода после официального опубликования. Он утратил силу 01.07.06 г., в связи с принятием № 53-ФЗ, одновременно внесшим изменения в ЗК РФ и правовую регламентацию системы госрегистрации недвижимости.

Объем Федерального закона № 101-ФЗ был невелик: он состоял из преамбулы и 8 статей, одна из которых была посвящена его введению в действие. Три ключевые статьи (3–5) посвящались основаниям отнесения участков к перечню земель, на которые возникает право федеральной, субъектной и муниципальной собственности.

Ст. 6 Закона регламентировала порядок разграничения участков госсобственности, ст. 7 данного Закона — способ разрешения споров. Примечательно, что ни 101-ФЗ, ни принятые в развитие его положений подзаконные акты не установили временных границ разграничения земель госсобственности.

Рассматриваемый Закон был призван привлечь муниципальные образования к разграничению права госсобственности и создать правовые основания для этого процесса. Одна из предпосылок его принятия – негативная тенденция, сложившаяся в регионах к 2000 году.

Неверно трактуя Конституцию, ряд субъектов РФ посчитал, что вправе распоряжаться всеми природными богатствами (в т.ч. землей) в пределах своей территории. Разъяснению неправильности такого подходы были посвящены Постановление Конституционного Суда РФ от 07.06.00 №10-П, от 27.06.00 №92-О.

Разграничение государственной собственности на землю: современный этап

На текущий момент 101-ФЗ утратил силу (часть его положений перенесена в ЗК РФ), а в России остался неразграниченным огромный массив земель госсобственности. Чтобы не тормозить гражданский оборот, в ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» введено разрешение на образование участков из земель, находящихся в неразграниченной публичной собственности даже при отсутствии госрегистрации на такие земли в ЕГРП.

Распоряжение неразграниченными землями в административных центрах, столицах субъектов РФ осуществляется их органами самоуправления. Региональным законодательством может быть предусмотрено, что такими участками распоряжаются органы исполнительной власти субъектов РФ.

Отечественное гражданское и земельное законодательство признает принцип единства судьбы земельных участков и размещенной на ней недвижимости.

Таким образом, отнесение участка к федеральной или субъектной собственности во многом определяется принадлежностью расположенных на ней зданий, сооружений, разного рода линейных объектов, коммуникаций.

Критерии для разграничения земель, занятых водными объектами, проистекают из содержания Водного кодекса РФ. Согласно Лесному кодексу РФ лесной фонд признан общефедеральной собственностью. Признается право центрального правительства передавать части лесного фонда субъектам РФ. При этом оба названных Кодекса предполагают со¬вместное принятие решений центральными и региональными властями по вопросам правового режима земель независимо от фактического разграничения.

Стоит отметить, что часть земель в пределах территории РФ уже разграничены. До 2006 года практиковалось утверждение перечней участков, отнесенных к федеральной или субъектной собственности.

Государственная регистрация права собственности на землю

Следует уяснить: госрегистрации подлежат не земли как таковые, а земельные участки. Именно они в понимании ст. 131, 132 Гражданского кодекса РФ являются недвижимостью с правовой точки зрения. Госрегистрация целины невозможна, поскольку в отношении нее невозможно установить наличие индивидуально определенной вещи как объекта права.

В России существует два реестра, созданных в 2007 году:

ГКН (госкадастр недвижимости) содержит преимущественно технические сведения, позволяющие определить расположение участка на местности и разрешенные способы его использования. Некоторые из данных госкадастра носят временный характер. Они могут касаться предварительных согласований и оснований для проведения госрегистрации в ЕГРП. Если по прошествии определенного срока (обычно – 2 года) госрегистрация не проведена, из ГКН эти данные исключаются автоматически.
ЕГРП (реестр прав собственности) содержит преимущественно сведения юридического характера – о праве собственности, долгосрочной (более года) аренды, постоянного пользования. В госреестр также вносятся данные об ипотеке, обременениях, сервитутах. Правовые последствия сделок с землей наступают только после их госрегистрации (ст. 164 ГК РФ). Это положение касается и случаев, когда договор с землей удостоверен нотариусом.

Собственники участков, права на которые возникли до создания ЕГРП, не обязаны инициировать внесение в госреестр сведений о своем праве. Если последние юридически значимые действия с землей (переход права собственности, обременение, ипотека) происходили до 2007 года, сведений о таком участке в ЕГРП нет.

Однако это никак не влияет на объем прав владельца. Рано или поздно земля будет переоформлена в связи с отчуждением, наследованием, залогом или прочим. Процедура регистрации нового права будет двухэтапной:

внесение сведений о первичном праве (проводится без уплаты госпошлины);
фиксация его обременения, перехода или прекращения.

Процедура проведения госрегистрации права собственности на участок регулируется ст. 22.2 ЗК РФ. Основаниями для таких действий (неисчерпывающий перечень):

решение об утверждении схемы расположения участка на кадастровом плане;
решение о предварительном согласовании предоставления и решение о бесплатной передаче (применительно к публичным землям);
решение об изъятии для публичных нужд;
соглашение о разделе, объединении, перераспределении.

Госрегистрация проводится в заявительном порядке. Заинтересованное лицо уплачивает госпошлину за проведение регистрационных действий. К обращению прилагается правоустанавливающая документация и письменные согласия правообладателей. Госрегистрация перехода права на участок влечет перенесение сведений обо всех обретениях.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю

Вопрос выдачи правоподтверждающего документа этого вида регламентирован ст. 14 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Начиная с 23 июля 2013 г. заявитель вправе по своему выбору получить (одно из двух):

свидетельство о госрегистрации прав, имеющее форму бумажного документа;
выписку из ЕГРП, в форме традиционного бумажного или оцифрованного электронного документа.

Если правовым основанием внесения изменений в реестр стала гражданская сделка, факт проведения госрегистрации удостоверяется также:

проставлением регистрационной пометки на бумажном документе;
подписанием электронного документа усиленной квалифицированной электронной цифровой подписью госрегистратора.

С появлением системы ЕГРП свидетельство о госрегистрации утратило свое первостепенное значение. Если бумажный документ утрачен, его всегда можно востановить, получив новое свидетельство или выписку. Достаточно обратится в территориальный орган Росреестра или МФЦ.

Государственный акт на право собственности на землю

Как и свидетельство о госрегистрации, рассмотренное в предыдущем пункте, государственный акт на право собственности на землю является правоудостоверяющим документом. Отличие в том, что акт – документ старого образца.

Согласно Федеральному закону № 137 «О введении в действие ЗК РФ» госакты, свидетельства и иные бумаги, подтверждающие права на земельные угодья, выданные гражданам и организациям до 1998 года, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.

Закон содержит полный перечень таких документов. Среди них – государственный акт на право собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.03.92 № 177. Следовательно, имеющийся на руках акт является самостотельным, достаточным и надлежащим правоподтверждающим документом. Он не подлежит обязательной замене.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Оцените статью:

[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]